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タイムチャージ報酬

先月末から今月初めにかけて、欠陥検査が集中しました。
書類作成期間を設けるため、2週間ほど欠陥検査をストップ。
(新築検査は通常どおりです)
ただ、あまり待ってもらうのは申し訳ないため、明日から再開です。

紛争などのサポートにおいて、タイムチャージで報酬を頂くことがあります。
弁護士事務所では、電話やメールの時間を含め、
きちんとタイマーで時間をカウントしているようですが、
私の場合は、端数の時間を削り、少な目に請求することが多いです。

タイムチャージでない場合は、弁護士の着手金のように
まとめて頂く形態もありますが、揉め事は、先の展開が読みにくいため
タイムチャージでお願いすることが多いです。

中には、検査を依頼したのだから、あとの対応は込みではないか
と思われる方も見えますが、対応込みにしますと、検査費用が高くなり、
すんなり解決する方にとっては損です。

検査後の対応は、一様ではないため、タイムチャージでのご請求が、
無駄がないと思います。

 

 

 

事例1204  「雨漏り ウレタン断熱材仕様の家」

昨日は1ケ月ぶりに新幹線に乗りました。
夕方、東京から名古屋へ帰る新幹線は、混んでました。

ようやく普通に戻りつつある状況において
新規感染者数が増えているので、今後、どうなるか気にしております。

 

■(1)今回の事例______________

「雨漏り ウレタン断熱材仕様の家」
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◆写真解説

ウレタン施工(断熱材)の家で雨漏りが起きると、
木の腐朽がひどいケースが多い。
ウレタンが雨を吸水し、壁内が乾きにくいのが原因。

(写真:ウレタンを絞ると大量の水がでる)

 

◆内容説明

以前からこの件は懸念しております。
ウレタンはスポンジのように水を吸うため、
相当な雨量でない限り、室内に水滴が落ちることはありません。

写真のお宅も、2階のバルコニーからの雨漏りでしたが、
1階への漏水はありませんでした。

晴れが続くと水分を徐々に放出、雨が降ると吸水を繰り返します。
常に水を含んでいるため、ウレタンに接する木部は水の供給を受けて、
腐朽していきます。

壁内を確認すると、柱、梁などの腐朽がかなり進行してました。
雨漏りが、構造瑕疵までに発展するケースです。

 

◆対策

できる限り、雨が漏りにくい設計を行う。

 

 

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■(2)編集後記

大手ハウスメーカーの商品改良のペースが最近、早い気がします。
検査に入るごとに、少しづつですが、改良した箇所を目にします。

商品価値を上げるのと、コストダウンをはかる努力を
常に専門部署が行っているようです。

特に構造面の改良は、よく考えていると感心します。

 

 

 

現場の人手不足

最近では、住宅の現場においても外国人の職人がいるのが
当たり前になってきました。

検査に行った現場で、てきぱきと仕事をこなす若い職人がいて、
声をかけてみると、まだ日本に来て3ケ月だと聞いて驚きました。
日本に来る前に母国で研修をしてきたそうです。

建築現場にいる多くの外国人、特に研修生は、最低賃金で雇われている。
居住費などを引かれると、手取り10万円くらいが実態のようです。
(最低賃金で1日8時間働いて、手取り10万円。単純計算しても引かれる額が
結構な額になります。家賃、光熱費以外に渡航費やビザ代行料、母国での研修費
なども引かれているのでしょうか、食事や携帯は自己負担だそうです。)

人手不足を補い、安く使える。ハウスメーカーや工務店にとっては良いことですが、
今は安く雇うことができても、将来的はどうなるか分かりません。
おそらくアジア圏の経済発展に合わせ、外国人職人の賃金も上がっていくと思います。

一部の会社では、人手不足対策で、現場の手間を減らす取り組みを進めています。
手間が減れば、その分、施工ミスが減る。

各社の取り組みに注目していきたいと思います。

 

 

 

事例1203 「隙間風、漏気」

今日は、3件、床下に入りました。

夏場は保護メガネが曇るため、メガネなしで入りますが、
11月に入り、メガネが曇らなくなりました。

埃から目を守る保護メガネ。有と無しでは、
出てからの目の痒さが違います。

 

■(1)今回の事例______________

「隙間風、漏気」
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◆写真解説

ユニットバスのスイッチから勢いよく風が出ている。
これは床下の空気流入で、1階天井裏へ達する。
冬場、風呂や室内が寒い原因となる。

 

◆内容説明

大手ハウスメーカーの家でも当たり前に起きている現象。
隙間風、漏気などと呼ばれ、家の省エネ性能を落とす。
冬場、外の冷気が入ってくる分、室内の暖かい空気は外へ出ていく。
暖房効率が非常に悪く、24H機械換気の意味が薄れます。

気密性能がゼロでない限り、完全には無くせないもの。
だが、家の省エネ性を高めるため、極力少なくすべきです。

一般的に気密性能は、自動的に適用されるものではなく、
契約で定める必要がある。
気密性能を約束しないと、写真のような隙間風、漏気が多くても
契約不適合にならない可能性が高いです。

 

◆対策

契約で気密性能(推奨1.0㎠/㎡以下)を定め、
できるだけ家の隙間を小さくする。

 

 

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■(2)編集後記

連載中の雑誌の原稿で、90%以上の住宅現場で問題となっている内容
の改善案を書いたところ、編集者より、掲載できないかもしれない
という連絡がありました。

原因は、難しい内容を分かりやすく書けず、勘違いさせてしまった
私の文章力不足。

説明したところ、重要な内容であるとご納得いただき、
文章を大幅修正し、記事として公開されることになりました。

雑誌はネットでも公開されるため(有料)、書き方によっては
炎上する可能性があります。

今までにたくさんの業者を敵に回してきたため、
他の方よりは、攻撃を受けやすいのは承知しております。

リスクを承知の上で、次号の原稿も、住宅業界の改善すべき問題を
記事にする予定です。

 

 

 

 

欠陥住宅検査

10日間で4件の欠陥住宅検査検査を行いました。
検査すれば、何かしらの不具合が出てくるものですが、
本日、欠陥住宅検査した家は、建て替えを要求できるレベル。
改めて中間検査、瑕疵保険検査の杜撰さを証明する結果です。

先々月検査した家も、ほぼ丸裸にしての修理が決定。
欠陥住宅は、なかなか減らない問題です。

これからしばらく、書類作成時間を取るため、
次の欠陥検査予定は、10日先くらいから。

現在、数件の予約を頂いているため、
今回のように続けて検査予定を組む予定です。

 

 

遠方での欠陥検査

昨日は遠方での欠陥検査。
17時過ぎにお客様宅を出て、車のナビをセットすると
帰りの高速道路は行楽帰りの大渋滞。到着予想は24時過ぎ。

普段、車のナビだけでなく、ヤフーカーナビ、グーグルマップも
参考にして、ルートを決めます。
3つが同じルートを示すことはまず、ありません。

選択を後悔することもありますが、
複数の情報を見ることで、良い選択ができることが多いです。

普段から時間優先。昨日は渋滞を回避ルートを選択。
距離が420KMから+60KMほど増えましたが、
渋滞なし、1回だけの食事、トイレ休憩で23時前には事務所に着きました。

1日検査で動きまわり、帰りは夜暗い中の運転。
前の車についていくだけでは、眠くなります。
制限速度程度で、追い越しを頻繁にしながら運転することで
脳を緊張させ、眠くなるのを防いでおります。

家購入の損得

ユーチューブなどでよくテーマになっている。
「持ち家が得か、賃貸が得か」

どちらかといえば、持ち家が損という結果のものが多いです。
確かに、家賃がもったいないから、資産になるから
という考えだけで買うのは、私もやめた方が良いと思います。
金銭の損得だけで判断すれば、損するケースも多いです。

ただ、家を買う時は、損得だけでは買わないと思います。

車を購入する場合、資産になると思って買うケースは稀だと思います。
必要な時にレンタカーを借りるのは面倒、好きな車に乗りたいなどの
理由で買われると思います。
それと同じで、賃貸より広い、グレードが高い、自分の好みにあった家に
住みたいと思うなら、金銭計画をきちんと組んだうえで、
買うのは構わないと思います。

家は金額も高く、所有期間も長いため、いろいろな要因が絡んできます。
先の予想なども付けにくいため、購入で失敗する方も多いです。

失敗しないためには、家を売る側のペースにはまらず、
自分でよく考え、購入を検討する。

知識の補足として、詳しい方へアドバイスを求めることが良いと思います。

 

 

 

 

短期で柱がひどく腐朽。原因は雨漏り

数年前より「軒ゼロ」、「ウレタン断熱材」が増えています。
「軒ゼロ」は雨が壁に当たりやすくなるため、雨漏りの確率が増えます。
また、サイディングの藻の付着も軒ゼロの家に多い。

「ウレタン断熱材」は、雨漏りした場合、
ウレタンがスポンジのように水を吸い込むため、発覚が遅れます。
壁内で保水した状態が長く続き、木の腐朽を促進する。

実際、被害にあった現場を見ました。
従来の雨漏りのように、水滴が落ちることがなく、
壁にカビやひび割れが出てきて、雨漏りではないかと疑い出した。
壁をめくると、柱がひどく腐朽。
グラスウールなどではあり得ない状況です。
(近いうちに写真を紹介できると思います)

雨漏りによる躯体の腐朽は、今後増えていくと予想します。
今主流の外装材で雨漏りを100%防ぐことは不可能。
軒を出すなど、デザイン面でも工夫していく必要があると考えます。

 

瑕疵検査時の目の付け所

今週末は1日おきに計3件の欠陥検査予定を入れております。

今週予定の現場ではありませんが、あるハウスメーカーから
欠陥検査のチェックシートはあるかと問い合わせがありました。

だいたいこういう質問をしてくる方は、
決まり切った検査しかしていないか、検査の経験がない人です。

同じ仕様の家を、繰り返し検査に行くなら必要だと思いますが、
依頼がある家は構造や仕様がいろいろで、チェックシートを頼りに
検査をすれば、反対にチェック漏れが多くなります。

事実、瑕疵保険会社等の検査は、チェックシートに記載がないものは
スルーされています。

欠陥検査の時は朝、現場へ伺い、図面を見ながら
不具合がありそうな箇所を予想。
午前中にある程度現場を把握し、昼休みに午後からの計画を立て、
検査完了時、図面をもう一度見直し、落としがないか確認します。

20年も検査を行っていれば、過去の膨大な事例から、
間違いが出やすい箇所の予見は容易にできます。
現場を見て、不具合箇所が出やすい箇所を予見できるかが、
瑕疵検査の重要なポイントだと思います。

新築検査でもチェックシートだけに頼らず、
その家におけるミスが出やすい箇所を予見し、
そこを重点的に見るようにしております。

事例1202 「構造用合板 釘抜け」

明日は瑕疵検査。明後日は裁判。
共に東海地方の物件ではないため、移動に時間を取られます。

最近は高速道路の工事が多いので、
余裕をもって出かけたいと思います。

 

■(1)今回の事例______________

「構造用合板 釘抜け」
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◆写真解説

構造用合板の釘(L=50mm)が裏側の受け材を突きつけている。
受け材の向きを付け間違えたことが原因。

 

◆内容説明

受け材のサイズは30×40mm。
合板が9mmのため、50mmの釘を打ち抜けないようにするには
釘を打つ方向に40mm面を設置する。

写真のように40mm側を見つけ面に向ければ、釘を打つ面が広くなり
施工しやすい。そのため、大工さんが向きを勘違いしやすい。

合板の耐力壁が、釘で持っていることを考えれば、
釘の先が抜けてはいけないことが分かると思います。

 

◆対策

構造躯体施工完了時に検査をする。

 

 

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■(2)編集後記

家の工事費用に「仮設」という項目がある。
内容は、仮囲い、足場代、清掃片付け、ごみ処分などの費用。

通常、実費清算はしないため、余っても返金はない。

そのため、節約すれば、会社の利益が増えるが、
現場の安全や保安が不十分になる。

会社の利益を増やすためではなく、ただ単に監督さんが
怠慢で仮設を省略しているケースが多い。

 

 

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