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建て替えと買い取り

工事中に施工不備が発覚し、止まっていた現場。
協議の結果、買い取りが決定したとの連絡を頂きました。

昨年から建て替えが多く出ておりますが、全て直接交渉によるもの。
今回の件も、裁判などに持ち込んでいたら、補修で済まされていたと思います。
施主さんの冷静、的確な判断、交渉がこの結果につながりました。

今現在、私の検査後に建て替えを求めて訴訟を起こしているのは1件だけ。
この現場は基礎に重大な不備、明らかな建築基準法違反がある現場。
修理が難しく、修理した場合に、修理費用が建て替え金額より高くなるため、
建て替えを主張しています。

建て替えと買取りで大きく違うのは、土地を手放すか否か。
業者にとっては、買い取りの方が、修理して売りに出せるため、
金銭的な負担は少ない。そのため、建て替えではなく、業者が
買い取りを希望するケースも多いです。

買い取られた物件はその後、マネーロンダリングのように不動産業者を何社か経由し、
欠陥の情報がなったことにして売るケースが多いようです。

役所の判断

欠陥住宅について、役所へ相談に行くと、
「確認済証、検査済証が交付されている=基準法に適合」
という判断で、深く関わろうとしない。

民間検査機関を監督するのは、行政であり、
違反建築物に検査済証が下ろされていると体裁が悪い。

仕方なく裁判を起こし、明らかな基準法違反を主張しても、
「基準法違反であっても、全て修理が必要とは限らない」と
裁判所が判断することがある。

意外かもしれませんが、これが現実です。

有利な条件で解決している事例は、ほとんどが直接交渉によるもの。
昨年も何名かの方が、建て替え、買取りなどを勝ち取りました。
ポイントは、責任を取れる業者を選んでいたことと、交渉、戦術の上手さです。

いろいろな事例に関わらせていただき、勉強になることがたくさんあります。

建て替え決定

昨年初めころ、欠陥住宅検査に入り、その後、建て替え要求をしていた現場。
調停が不調になり、弁護士が裁判準備を進めていたところ、
相手業者が建て替え費用を払うと連絡があり、急遽決着しました。

今回の判断は、予想外でしたが、当初から完全に逃げる感じはなく
経営者が思い切った判断をされたと思います。

今回のようなケースは過去にいくつかあります。
やはり、家を建てるときは、依頼する業者のトップを良く見極めることが大事です。
ただし、経営が良くないと、人柄が良くても責任が取れないため、
経営状態も良いことが条件です。

 

 

欠陥検査

朝6時30分出発の飛行機に乗って、欠陥検査に行ってきました。
早朝便があるおかげで、遠方でも朝から検査をすることができます。

昨日、検査した家は、業者にとっても自信作の家で、
一見すると何の問題もないように思います。
ただ、いろいろ見ていくと、不具合だらけ。

原因は、業者の無知。このパターンは非常に多く、
欠陥に気づかず、生活している方は相当数いると思います。

家は不具合があとから発覚するケースが少ない。
そのため、きちんと造ろうとする会社が少ないです。

 

検査料の相場

完成して引き渡しが済んだ建物。不具合が多くあるが、
業者が修理を拒否しているため、裁判をする予定で、
検査依頼を受けました。

検査書類を出した後に、依頼者が地元の弁護士に相談に行ったところ、
書類は多いほうが良い、私の知っている建築士にも検査をさせたらどうかと
提案されたらしい。その検査料金は100万円。

壁などを壊して検査するわけでもなく、30坪を切る小さな家で
かつ、目視だけの検査でこの金額は高すぎる。
私が先に検査に入り、相場を知っていたため、
依頼をすれば、とことん搾取されると思い、断ったそうです。
ただ、知らないとそんなものかと思って依頼する方もいると思います。

過去、裁判の鑑定で選任した建築士。
現場に居た時間が雑談を入れて2時間ほど、数ページの書類作成で
100万円だったという話を聞いたことがあります。

土地や家を買う時も同じですが、相場を知らないと騙されやすいです。

 

 

 

建築紛争

今年に入り2つの裁判が終わりました。
そのうちの一つは、5年ほどの間、現場や裁判所に何度か足を運んだり
書類もいくつか出すなど、関わりが深い裁判でした。

終わる現場もあれば、始まるものある。
この数ケ月間に、新たに始まる裁判は4件。

これ以外に、話し合い中のものが4件あり、決裂すれば裁判となるため、
紛争の手持ちは増えそうです。

不具合が発覚して、裁判になるかならないかは相手次第。
何度も言っておりますが、業者選びが重要です。

 

 

検査書類 

週末、完成させた欠陥住宅の書類は70ページ超え。
最近の傾向として、書類のページ数が増えています。
指摘項目が多くなっているのが一つの要因です。

欠陥検査の値段設定は大きく分けて、現場検査と書類作成。
現場検査の方が高い印象だと思いますが、実は、書類作成の方が、
現場検査より時間を要するため、費用配分は上です。

ページ数の増加により、作業時間が増えれば、
価格改定も検討しますが、今のところ改訂予定はございません。

昨年末、たくさんの欠陥住宅検査を行いました。
指摘に対する相手側の回答が、いくつか出てきております。
1件は、来月から大改修が始まります。
住みながら工事ができないため、寒い時期ですが仮住まいになります。

 

 

建築士賠償責任保険

ブログ更新が5日ほど空いてしまいました。
こんな時期ですが、内容的に延期ができない仕事ばかりで
移動の多い1週間でした。
できる限りの配慮をしながら仕事をしております。

建築紛争で、設計監理者である建築士に責任追及する例が
増えています。

欠陥住宅は施工者に原因であることが多いです。ただ、
設計図書が間違っていた。また、監理者がチェックしていれば、
ミスが防げたという例もあります。

建築士の責任が確定しても、問題となるのが支払い能力。
大手の設計事務所はごく一部、住宅を手掛けるのは
小さな設計事務所が大半です。
責任を取りたいが、お金がないというケースがよくあります。

こういったケースのために建築士の賠償責任保険があります。
ただし、加入率はあまり高くありません。

ミスをしないだろう、何かあっても施工者が責任を取る、
保険料が高いというのが加入率の低い原因だと思います。

設計事務所に設計、監理を委託する場合、保険に加入しているか、
確認することをお勧めいたします。

 

建て替え要求2

依頼者は、契約から完成まで、いろいろ業者に騙され、
納得ができない家に住んでいる。可能であれば壊したい、また、
地元密着の業者が地元の人を騙すのは許さないと、徹底的に戦うことを決意。
何か自分では気づかない大きな手抜きがあると確信し、私に検査を依頼してきた。

検査に伺い、小屋裏などで不備は出てくるものの
依頼者の期待する重度ものはない。

検査の最後に床下に潜り、基礎にレーダーを当てると
今まで見たことがないような映像が出てきた。
(近く、公開します)
ベタ基礎のスラブ筋が、かぶりゼロで地面についている映像。

これを直すには建て替え以外にはない。
過去の判例において、かぶりゼロの場合で建て替えの判決も出ている。

RCレーダーを自前で持っている住宅検査の会社はほとんどない。
今回、RCレーダーを持っていない人へ依頼をすれば、かぶりの問題は
発覚しなかった。依頼者はあちこち行政などに相談してく中で、私のこと
を勧める人がいて、他は検討せず、弊社のHPも見ることなく私に決めたようです。

重大な問題が出ることは普通、マイナスですが、依頼者にとっては
とりあえず一つ、願いが叶ったと思います。
依頼者の強い思いがこの結果を引き寄せたのかもしれません。

 

 

 

隠蔽

先回、建て替え要求のことを書きました。

書類作成中に重大な問題だと思ったことは2つ。
1、建築は隠蔽が容易
2、隠蔽を見つける国のシステムが機能しないケースがある

隠蔽といえば、建築ではありませんが
最近、高速道路耐震補強工事での手抜きのニュースがあります。

NEXCOの管理下、施工管理などは徹底されている印象がありますが、
かなりの鉄筋量を意図的に抜くことができたのは驚きです。
検査や写真提出は厳しいはずですが、全てスルーし、
内部告発がなければ隠し通せた。

今回検査した住宅も重大な構造材を複数未施工。全ての検査をスルー、
施主からの指摘で発覚したという点で似ています。

内容は、工事中に施主から、複数の耐力壁未施工を指摘されたのにも関わらず、
2ケ所だけ施工し、他は施工したように装い耐力壁未施工のまま隠蔽。
完成、引き渡しをした。

なぜか確認申請の中間検査、瑕疵保険の構造検査は合格している。
重大な欠陥を防ぐのが目的であるこれら2つのダブルチェックが
この家では全く機能していない。
無償ならともかく、2つとも施主がお金を負担している検査です。

検査の結果、隠蔽箇所全ての証拠を確保。
現状、この家の構造耐力は、基準法の必要耐力を満たさないことも判明した。
施主はハウスメーカーが信用できず検査を依頼。施主が途中で気づくことなく、
また、指摘後にハウスメーカーを信用していたら発覚できなかった事例です。

未だに無くならない隠蔽問題。
マンション耐震偽装事件後、建築士法改正等、いろいろ強化はされましたが、
抜け道はいくらでもあるようです。

 

 

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