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和解の連絡を頂きました

欠陥検査後、裁判サポートをしていた家。
依頼者より和解成立の連絡がありました。

ひどい欠陥住宅ですが、裁判所の反応は当初、
いま一つ。回を重ねるごとに、杜撰さを分かって
頂き、最終的に施主寄りの判断をしてくれるよう
になりました。しかしながら、よくあるパターン
で、査定は、修理金額の大きなものを切られ、
少額のものを多数、認めたような感じです。

少々の地震では壊れないだろう、大地震時に壊れる
のは仕方がない、と判断しているのかもしれません。



調停委員の判断

先週末、雨漏りを含む欠陥住宅検査を2日間かけて行いました。
天候は2日共、曇り、時々雨でしたが、帰ってきて、鏡を見ると
かなり顔が日焼けしています。曇りでも油断したらダメですね。

ベタ基礎のかぶりがほとんどなく、建て替えを請求している裁判。
調停委員が、かぶりがほとんど無くても、問題ないと
言い出しております。

最低のかぶり厚は建築基準法施行令で定めれ、明らかな違法で
あっても、ダメだと言ってしまうと、建て替えが決定してしまう
ため、立場上、こういわざる得ないと思います。

このような例は、よくあるパターンなので驚きませんが、
何も反論しないとその意見が通ります。

裁判での技術的な反論は、私の担当。過去同様な事例がいくつか
あるので、それほど難しくありません。

このように裁判所の判断は、一般の方が考えているのと、真逆な
ケースが多いです。

トラブルになって、ハウスメーカー側が裁判に持ち込みたいのは
こういった判断がまかり通っているからです。

不具合があるのに、業者が開き直ると、施主側は不利です。
建てる前、建築中に予防することが重要です。


住宅紛争解決手段

業者と争いになった場合、数年前まではネット上での書き込みが
結構、有効でした。最近は、業者の方が対応に慣れてきて、効果が
以前より減っている印象があります。また、書き込みに対する裁判
も増え、書き込みした方が訴えられる率が高くなっています。

マスコミも今現在は、欠陥住宅を取り上げるのに消極的です。
コロナ過でロケ自体を制限していましたし、
最近はウクライナの戦争で建物がたくさん壊されている状況を
目にすることが増え、欠陥住宅被害のインパクトが薄いということで
企画を通しにくくなっています。

争いの手段が減ることで、裁判を選択する比率が高まるかもしれません。

弊社は、面識がない弁護士さんからの問い合わせが年々増えております。

被害確認

カビ被害で裁判中の家。追加立証のために現場に行ってきました。

カビ被害は、6月から9月にピークを迎えます。その時期以外に現場を
確認に来た方のほとんどは、被害は大したことないと思ってしまいます。

ピーク時に確認した場合でも、臭いに鈍感な方、床下などを奥まで
見ないケースでは、同様の判断をされることがあります。

カビ被害以外に、音などの住宅の問題は、住んでいる方と、
そうでない方の被害に対する認識の差が出やすく、
解決の妨げになりやすいです。

今回の追加立証、裁判所の期日もあり、ピーク前の調査でしたが、
時期に影響されにくい、カビの専門会社による調査を実施しました。

交渉決裂

設計の不具合により、カビ被害に悩まされている家。
昨年秋に調査依頼を受け、業者に対策工事を求めました。

これをすれば改善できるという方法まで提示しましたが、
費用がかかるためか、業者は弁護士に相談したうえで、
数点の手直しと数十万円の解決金を提示してきました。

相手からの提示内容は、カビ発生の要因を潰さないため、
今年の夏に再発することは確実で、これでOKできるはずはありません。

この会社、工法を思いつくたび、お客さんの家で実験し
ダメなら次の家で改善策を試す行為の繰り返しをしているようです。
こういう会社は、案外多く、実験台になる家はいい迷惑です。

これは工務店に限った話ではなく、建材関係のメーカーでも多いです。
不具合が発覚しても、マスコミも大きな事案しか取り扱いしませんし、
また、リコール制度がないので、安心して出来ると思います。

木造住宅の構造審査

欠陥住宅の紛争で、相手業者からの反論で多いのは、
「確認申請の中間検査、完了検査に合格している」
「瑕疵保険の検査に合格している」
「メーカーが問題ないと言っている」など。

今、欠陥検査後の話し合いをしている家も、
メーカーの○○さんが問題ないと言ってくれた。
瑕疵保険会社は問題ないと言っているなどの
回答が来たため、私の方で事実確認を取った。

瑕疵保険会社の担当部署に連絡をしたところ、
対応した担当者は、マニュアルに書いてある以上のことを答えない。

今回、紛争になっている家は、マニュアル仕様に合致しない家のため、
保険会社の基準がそのまま当てはまらない。
いろいろ説明をしましたが、どうやらイレギュラーなことについて
の知識がない印象を受けました。

確認申請で構造審査が省略される2階建て以下の木造住宅。
瑕疵保険会社がもう少し、突っ込んで構造を審査してくれないと
構造安全性に欠けた家でも建てれてしまう。

お金はかかりますが、平屋や2階建てでも、
構造計算をすることを強くお勧めします。

話し合いによる解決

欠陥検査から2年。
弁護士を入れて話し合いを続けていた紛争が和解できそうです。

家の不具合の内容はひどく、請求金額も大きい。なのに、当初より、
相手側からの強い反論はなく、激しい争いではありませんでした。
おそらく、建築業者側も裁判での解決を望んでいなかったと思います。

時間はかかりましたが、裁判を選択していたら、解決はさらで先で、
金額もかなり低くなる判断だったと思います。

依頼者は、弁護士と私にほぼお任せで、自己主張を控え、
決して焦らなかったことが、結果としてよかったと思います。
新たな紛争依頼が多い中、解決する現場が出るとホッとします。

解決までの期間

緊急事態宣言が解除されるのを待っていたわけではないですが、
今週と来週は、遠方への移動が多いです。

先週参加した裁判。私が欠陥検査をしたのが5年以上前。
自分の中ではそんなに経過していないイメージですが、
書類等を見ると間違いありません。

建築紛争は解決までの期間が長いと言われますが、
5,6年かかるのは、やや長いほうです。

期間が長いため、裁判官の交代、調停員の辞任、代理人の引退など
いろいろなことも起こります。

裁判や調停の実態を知る機会は、一般の方はありません。
詳しく知れば、不動産購入時、相手任せにせず、
自己防衛するようになると思います。

いろいろな情報がネットで得られる時代ですが、
ネットで得られない情報も多くあります。





建て替えと買い取り

工事中に施工不備が発覚し、止まっていた現場。
協議の結果、買い取りが決定したとの連絡を頂きました。

昨年から建て替えが多く出ておりますが、全て直接交渉によるもの。
今回の件も、裁判などに持ち込んでいたら、補修で済まされていたと思います。
施主さんの冷静、的確な判断、交渉がこの結果につながりました。

今現在、私の検査後に建て替えを求めて訴訟を起こしているのは1件だけ。
この現場は基礎に重大な不備、明らかな建築基準法違反がある現場。
修理が難しく、修理した場合に、修理費用が建て替え金額より高くなるため、
建て替えを主張しています。

建て替えと買取りで大きく違うのは、土地を手放すか否か。
業者にとっては、買い取りの方が、修理して売りに出せるため、
金銭的な負担は少ない。そのため、建て替えではなく、業者が
買い取りを希望するケースも多いです。

買い取られた物件はその後、マネーロンダリングのように不動産業者を何社か経由し、
欠陥の情報がなったことにして売るケースが多いようです。

役所の判断

欠陥住宅について、役所へ相談に行くと、
「確認済証、検査済証が交付されている=基準法に適合」
という判断で、深く関わろうとしない。

民間検査機関を監督するのは、行政であり、
違反建築物に検査済証が下ろされていると体裁が悪い。

仕方なく裁判を起こし、明らかな基準法違反を主張しても、
「基準法違反であっても、全て修理が必要とは限らない」と
裁判所が判断することがある。

意外かもしれませんが、これが現実です。

有利な条件で解決している事例は、ほとんどが直接交渉によるもの。
昨年も何名かの方が、建て替え、買取りなどを勝ち取りました。
ポイントは、責任を取れる業者を選んでいたことと、交渉、戦術の上手さです。

いろいろな事例に関わらせていただき、勉強になることがたくさんあります。

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