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検査料の相場

完成して引き渡しが済んだ建物。不具合が多くあるが、
業者が修理を拒否しているため、裁判をする予定で、
検査依頼を受けました。

検査書類を出した後に、依頼者が地元の弁護士に相談に行ったところ、
書類は多いほうが良い、私の知っている建築士にも検査をさせたらどうかと
提案されたらしい。その検査料金は100万円。

壁などを壊して検査するわけでもなく、30坪を切る小さな家で
かつ、目視だけの検査でこの金額は高すぎる。
私が先に検査に入り、相場を知っていたため、
依頼をすれば、とことん搾取されると思い、断ったそうです。
ただ、知らないとそんなものかと思って依頼する方もいると思います。

過去、裁判の鑑定で選任した建築士。
現場に居た時間が雑談を入れて2時間ほど、数ページの書類作成で
100万円だったという話を聞いたことがあります。

土地や家を買う時も同じですが、相場を知らないと騙されやすいです。

 

 

 

建築紛争

今年に入り2つの裁判が終わりました。
そのうちの一つは、5年ほどの間、現場や裁判所に何度か足を運んだり
書類もいくつか出すなど、関わりが深い裁判でした。

終わる現場もあれば、始まるものある。
この数ケ月間に、新たに始まる裁判は4件。

これ以外に、話し合い中のものが4件あり、決裂すれば裁判となるため、
紛争の手持ちは増えそうです。

不具合が発覚して、裁判になるかならないかは相手次第。
何度も言っておりますが、業者選びが重要です。

 

 

検査書類 

週末、完成させた欠陥住宅の書類は70ページ超え。
最近の傾向として、書類のページ数が増えています。
指摘項目が多くなっているのが一つの要因です。

欠陥検査の値段設定は大きく分けて、現場検査と書類作成。
現場検査の方が高い印象だと思いますが、実は、書類作成の方が、
現場検査より時間を要するため、費用配分は上です。

ページ数の増加により、作業時間が増えれば、
価格改定も検討しますが、今のところ改訂予定はございません。

昨年末、たくさんの欠陥住宅検査を行いました。
指摘に対する相手側の回答が、いくつか出てきております。
1件は、来月から大改修が始まります。
住みながら工事ができないため、寒い時期ですが仮住まいになります。

 

 

建築士賠償責任保険

ブログ更新が5日ほど空いてしまいました。
こんな時期ですが、内容的に延期ができない仕事ばかりで
移動の多い1週間でした。
できる限りの配慮をしながら仕事をしております。

建築紛争で、設計監理者である建築士に責任追及する例が
増えています。

欠陥住宅は施工者に原因であることが多いです。ただ、
設計図書が間違っていた。また、監理者がチェックしていれば、
ミスが防げたという例もあります。

建築士の責任が確定しても、問題となるのが支払い能力。
大手の設計事務所はごく一部、住宅を手掛けるのは
小さな設計事務所が大半です。
責任を取りたいが、お金がないというケースがよくあります。

こういったケースのために建築士の賠償責任保険があります。
ただし、加入率はあまり高くありません。

ミスをしないだろう、何かあっても施工者が責任を取る、
保険料が高いというのが加入率の低い原因だと思います。

設計事務所に設計、監理を委託する場合、保険に加入しているか、
確認することをお勧めいたします。

 

建て替え要求2

依頼者は、契約から完成まで、いろいろ業者に騙され、
納得ができない家に住んでいる。可能であれば壊したい、また、
地元密着の業者が地元の人を騙すのは許さないと、徹底的に戦うことを決意。
何か自分では気づかない大きな手抜きがあると確信し、私に検査を依頼してきた。

検査に伺い、小屋裏などで不備は出てくるものの
依頼者の期待する重度ものはない。

検査の最後に床下に潜り、基礎にレーダーを当てると
今まで見たことがないような映像が出てきた。
(近く、公開します)
ベタ基礎のスラブ筋が、かぶりゼロで地面についている映像。

これを直すには建て替え以外にはない。
過去の判例において、かぶりゼロの場合で建て替えの判決も出ている。

RCレーダーを自前で持っている住宅検査の会社はほとんどない。
今回、RCレーダーを持っていない人へ依頼をすれば、かぶりの問題は
発覚しなかった。依頼者はあちこち行政などに相談してく中で、私のこと
を勧める人がいて、他は検討せず、弊社のHPも見ることなく私に決めたようです。

重大な問題が出ることは普通、マイナスですが、依頼者にとっては
とりあえず一つ、願いが叶ったと思います。
依頼者の強い思いがこの結果を引き寄せたのかもしれません。

 

 

 

隠蔽

先回、建て替え要求のことを書きました。

書類作成中に重大な問題だと思ったことは2つ。
1、建築は隠蔽が容易
2、隠蔽を見つける国のシステムが機能しないケースがある

隠蔽といえば、建築ではありませんが
最近、高速道路耐震補強工事での手抜きのニュースがあります。

NEXCOの管理下、施工管理などは徹底されている印象がありますが、
かなりの鉄筋量を意図的に抜くことができたのは驚きです。
検査や写真提出は厳しいはずですが、全てスルーし、
内部告発がなければ隠し通せた。

今回検査した住宅も重大な構造材を複数未施工。全ての検査をスルー、
施主からの指摘で発覚したという点で似ています。

内容は、工事中に施主から、複数の耐力壁未施工を指摘されたのにも関わらず、
2ケ所だけ施工し、他は施工したように装い耐力壁未施工のまま隠蔽。
完成、引き渡しをした。

なぜか確認申請の中間検査、瑕疵保険の構造検査は合格している。
重大な欠陥を防ぐのが目的であるこれら2つのダブルチェックが
この家では全く機能していない。
無償ならともかく、2つとも施主がお金を負担している検査です。

検査の結果、隠蔽箇所全ての証拠を確保。
現状、この家の構造耐力は、基準法の必要耐力を満たさないことも判明した。
施主はハウスメーカーが信用できず検査を依頼。施主が途中で気づくことなく、
また、指摘後にハウスメーカーを信用していたら発覚できなかった事例です。

未だに無くならない隠蔽問題。
マンション耐震偽装事件後、建築士法改正等、いろいろ強化はされましたが、
抜け道はいくらでもあるようです。

 

 

建て替え要求

欠陥住宅検査を実施した家。
重大な施工不良がいくつかあり、その中で修理に莫大な費用を要するものがある。

それぞれ修理するよりは、いっそのこと建て替えしたほうが
確実でお互い手間がないと判断、建て替えを要求する予定です。

ただ、裁判所に判断を任せれば、建て替えが認められる可能性は低く、
業者は建て替えを拒否するでしょう。

今回は発覚した不具合は、相当ひどい内容。
施工業者はある程度名前が知られている会社のため、
一番困るのは、世間にこの内容が知れること。
また、レオパレスのように、他の現場へ波及することも恐れるでしょう。

今年は、新型コロナの影響でテレビのロケを止めております。
相手の出方によっては、予定を変更するかもしれません。

注文住宅の建築でいろいろ騙された

欠陥検査依頼の理由は「業者を詐欺で訴えたいと弁護士に相談をしたら
まずは、建築士に家を見てもらってくださいと指示を受けた」

今時点で詳しい話は紹介できませんが、
現金で家を買う、人の良い高齢者を狙った騙しの手法。

業者への怒りと、新たな被害者が出ないように
市や県、警察、いろいろなところへ相談したが、協力は得られず
訴訟を決意された。

不動産取引は、大きなお金が動くため、
お金に関し、悪いことを考える連中が多いです。

相手を信頼して任せきりが一番危ないです。
ご本人も途中のチェックが足らなかったと後悔しています。

 

 

 

欠陥住宅検査

10日間で4件の欠陥住宅検査検査を行いました。
検査すれば、何かしらの不具合が出てくるものですが、
本日、欠陥住宅検査した家は、建て替えを要求できるレベル。
改めて中間検査、瑕疵保険検査の杜撰さを証明する結果です。

先々月検査した家も、ほぼ丸裸にしての修理が決定。
欠陥住宅は、なかなか減らない問題です。

これからしばらく、書類作成時間を取るため、
次の欠陥検査予定は、10日先くらいから。

現在、数件の予約を頂いているため、
今回のように続けて検査予定を組む予定です。

 

 

今月2件目の建て替え決定

今月2件目の建て替え決定の報告を頂きました。

建て替えになるケースは、裁判より直接交渉が数倍確率が高い。

今回も先回も、直接交渉を飛ばして、いきなり裁判をしていたら
建て替えの結果は出ていないでしょう。

構造的な瑕疵があり、生活に支障が出ている家。
修理は不可能ではありませんが、いろいろ面倒なため
建て替えしたほうが人的負担が少ないと業者側が判断したと思います。

建て主さんの冷静な判断、行動が今回の結果を引き寄せました。

 

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