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今月2件目の建て替え決定

今月2件目の建て替え決定の報告を頂きました。

建て替えになるケースは、裁判より直接交渉が数倍確率が高い。

今回も先回も、直接交渉を飛ばして、いきなり裁判をしていたら
建て替えの結果は出ていないでしょう。

構造的な瑕疵があり、生活に支障が出ている家。
修理は不可能ではありませんが、いろいろ面倒なため
建て替えしたほうが人的負担が少ないと業者側が判断したと思います。

建て主さんの冷静な判断、行動が今回の結果を引き寄せました。

 

建て替えの報告

少し涼しくなりましたが、まだ蒸し暑さがあります。
来週からは夜間、涼しくなるようです。

建て替え決定の報告を頂きました。
ご本様から頂いたメールの文章を貼り付け致します。
(建築士を先生と呼ぶのは、政治家を先生と呼ぶくらい、個人的には
違和感があります。ただ、敬意を込めて、そう言って頂いているため
ありがたく思います)


「先生 ご無沙汰しております。
ご報告ですが、先生が的確な調査をして頂いたおかげで、
家 建替出来る事になりました。
最初は 基礎残しで 解体したんですが、結局 基礎もやり直す事になりました。
現状 更地で、確認申請中です。 御礼が遅くなり 申し訳ございませんでした。
これも 先生のおかげです。ありがとうございました。
今で 1年経ちますが 希望が見えてる為 なんとか踏ん張っております。
家族は 同じマンションで階別で住んでおります。 ストレスが
凄いですが、頑張ります。 先生 本当に ありがとうございました。
また ご報告出来ればと 想います。ありがとうございました。」

 

裁判や調停を介さず、話し合いで解決した事例です。
相手が素直に応じたため、良い結果で終わりました。

紛争事は、相手側の心理を読んで、一番ベストな方法を模索していくことが重要。
次の家は、別の業者で建てるようです。無事完成することを祈っております。

 

地盤沈下した新築住宅

今日、東海地方も梅雨明けしそうです。
梅雨明けを待ち望んでいましたが、猛暑になるのも現場がつらいです。

先日、地盤沈下している新築住宅の立ち合いに行きました。
私が沈下データを示していますが、施工者側も自ら確認したいと言ったためです。

測定の結果、沈下が進行していることが判明。
数字だけを見るとわずかではあるが、約10ケ月で30%も沈下が進行。

今回、私がでたらめを言っていると思い、自分たちで計測したかったと思います。
測った結果が、自分たちにとって都合が悪い、沈下の進行が判明。

結果を検討の上、何らかの回答がある予定。
ベタ基礎の面積が大きな家で修理費用が莫大にかかります。
「問題がない範囲の沈下、修理はしない」と言ってくるかもしれません。

 

 

 

マンション販売会社のトップが住民側に謝罪

今日のニュースでの注目記事。
「25年前に分譲された福岡市東区のマンションで傾きが生じ、
基礎となる杭が固い地盤(支持層)に未到達だったことが判明した問題で
販売したJR九州、若築建設、福岡綜合開発(現・福岡商事)の3社のトップ
が21日、マンションを訪れ、住民側に謝罪した」

当初は非を認めていなかったが、杭が届いていない証拠を突きつけられ
さらにマスコミが報道したため、態度を一転、非を認めました。

会社が大きく有名なほど、マスコミやSNSの影響は大きいです。
JR九州の存在が、よりマスコミの露出を高めたと思います。

地元工務店レベルの場合、実名報道をすることはほとんどなく、
TVや新聞での影響は少ないです。
ただ、SNSと連動することで、地元で噂が広まることもあります。

 

 

住宅紛争処理のチームワーク

昔、欠陥住宅紛争を手掛ける先輩の建築士から
お客さんが連れてきた弁護士と組まない方が
良いとアドバイスされました。

その方、仕事を引き受けるときは、
弁護士交代も条件にしていました。

私の場合、途中で弁護士をチェンジするのは
そう簡単ではないため、それを条件にはしておりません。

ただ、最近はその条件を設定しようかと考えております。
理由は、建築紛争に不慣れな弁護士にあたる確率が増えているからです。
この前、お客さんに弁護士を選んだ理由を聞いたところ
「一番安かった」と答えられました。
値段と能力が必ずしも比例するわけではないですが、
弁護士を値段だけで選んではダメです。

今、組ませて頂いている弁護士の一人は、いつも組んでる弁護士に比べ、
私の手間は5倍くらいかかっています。
目の付け所もズレていて、どうでもよいことを重視しています。

チームワークが乱れると、何事もうまくいきません。
依頼者に不利益になれば、依頼をしていただいた意味が薄れます。
もう少し考えて結論を出したいと思います。

 

 

 

逃げる分譲業者

大雨の被害が熊本県の方で出ております。
今年は梅雨時としても雨が多いです。

愛知県も雨がしばらく続き、その影響で検査予定の変更が多いです。
予定が空くと、書類関係の仕事を片付けるようにしております。

 

以前ブログで紹介した、隣の分譲地の造成によって家が傾き、
基礎、外壁が割れた事件。

分譲業者は修理を約束していたが、数ケ月、連絡が途絶え、
ようやく出てきた書面は金銭解決。
完全に元どおりにする費用の3分の1程度で、分譲業者に有利です。

金額査定の詳細は記載されていませんが、おそらく被害者宅の経年による
価値の下落を主に見ているようです。
未だに日本の住宅の価値下落は早く、こういったケースでも
所有者にとっては不利です。

第三者に被害を加えておいて、責任を十分に取らず、
最小限で逃げ切ろうとする分譲会社。
この会社、昨年も紛争に関わった際に、その場では調子のいいことを連発。
工事が完成し、引き渡しを終えた途端、言っていたことは実行されず。

TV局からコロナによるロケの自粛が解除になったと連絡をもらたばかり。
展開によっては、複数のマスコミを入れるかもしれません。

 

 

 

仕上げ不良多発

最近、プレハブメーカーの仕上げ不良現場が多いです。

プレハブと言えども、価格的には住宅では高級ランク。
高いお金を払って品質が悪ければ、トラブルが多くなるはずです。

なぜ、仕上げが下手で雑なのか。
一部の腕が悪く、意識が低い職人を、厳しく指導していないからだと
思います。協力業者として抱え込み、持ちつ持たれつの関係になって
いるのかも知れません。

ローコストメーカーなどは、職人との関係がドライな会社が比較的多い。
条件の良い会社で働くには、腕が良くないと駄目なことを理解しているため、
現場で話をすると、向上心のある職人が多いです。

それと反対にプレハブメーカーの職人に、現場で理由なく威嚇される確率が高い。
第三者として検査に入る性能評価機関も、ハウスメーカーが出資し、検査員はOB
だったりするため、私のような「よそ者」に何か言われることを恐れているようです。

大手メーカーは現場の失敗をきちんとフィードバックする体制ができているはず。
今年後半くらいから、仕上げ不良の揉め事が、減ってくるかもしれません。

 

 

 

 

 

 

紛争中の現場立ち合い2

不同沈下被害の修理要求をしている住宅の
現場立ち合いに行ってきました。

双方の代理人である弁護士も立ち会う中、
施工業者の営業担当が私にこんなことを言った。

「なぜ、沈下したと決めつける。
最初から傾いて施工することもあるだろう」

私が「傾いた家をよく造るのですか」と尋ねたら

とっさに「違う」と答えた。

こちらをけん制しようとして、失言したと思われる。

また、ミスを認めたくないため、こんな発言もしている。
「傾斜の度合いと地盤調査結果を比べて違和感がある」

地盤調査の結果は明らかな軟弱地盤。杭打ちが必要と記載されているのに
杭の施工は省かれた。沈下して当然。何の違和感もない。

依頼者曰く、「とても口達者の営業担当、だから騙された」

この調子ですと、解決まで長くなりそうな印象を持ちました。

 

 

 

 

 

開き直りの対応

久しぶりの長距離移動。
長い移動時間も少し新鮮に感じます。

欠陥住宅の紛争において、ハウスメーカーの対応は様々。
最近多いのは、開き直る対応。

何でも言うことを聞いて対応をするが、裏ではクレーマー扱い。

大手なら、入居後のアフターサービスは
担当者がかわるので、あまり気にしなくても良いですが、
小さな工務店の場合は、入居後のアフターサービスを考えると
そうはいきません。

長期保証が付くケースが増加しているため、
縁を切るつもりでなければ、うまく振舞った方がよいです。

開き直らせた結果、施主側が有利になることは少ないです。

 

 

マンションタイル貼り替え

今日、明日と2日続けて、弁護士同席で新規の紛争相談を受けます。
その後、検査に行くことになるでしょう。

来月は、すでに欠陥検査予定がたくさん入っております。
移動自粛の影響から、遠方の欠陥検査を保留していたことも要因です。

あまり世間では話題にはなりませんが、欠陥問題は多いです。

事務所近くの賃貸マンション(10階建て)が築5年で全面足場を掛けた。
大規模修繕には早すぎるため、雨漏りか、タイルの剥離の修理だと予想をしておりました。

先週ようやく足場が取れました。
予想通り剥離のため、タイルの部分貼り替えを行ったようです。
見たところ20%くらい、貼り替えています。
(色違いが出るため、分かりやすい)

工事中にチェックをきちんとしておけば、必要のない作業、費用です。
知名度の高い大手企業の施工ですが、このようなミスは起きます。

 

 

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