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建て替え要求2

依頼者は、契約から完成まで、いろいろ業者に騙され、
納得ができない家に住んでいる。可能であれば壊したい、また、
地元密着の業者が地元の人を騙すのは許さないと、徹底的に戦うことを決意。
何か自分では気づかない大きな手抜きがあると確信し、私に検査を依頼してきた。

検査に伺い、小屋裏などで不備は出てくるものの
依頼者の期待する重度ものはない。

検査の最後に床下に潜り、基礎にレーダーを当てると
今まで見たことがないような映像が出てきた。
(近く、公開します)
ベタ基礎のスラブ筋が、かぶりゼロで地面についている映像。

これを直すには建て替え以外にはない。
過去の判例において、かぶりゼロの場合で建て替えの判決も出ている。

RCレーダーを自前で持っている住宅検査の会社はほとんどない。
今回、RCレーダーを持っていない人へ依頼をすれば、かぶりの問題は
発覚しなかった。依頼者はあちこち行政などに相談してく中で、私のこと
を勧める人がいて、他は検討せず、弊社のHPも見ることなく私に決めたようです。

重大な問題が出ることは普通、マイナスですが、依頼者にとっては
とりあえず一つ、願いが叶ったと思います。
依頼者の強い思いがこの結果を引き寄せたのかもしれません。

 

 

 

隠蔽

先回、建て替え要求のことを書きました。

書類作成中に重大な問題だと思ったことは2つ。
1、建築は隠蔽が容易
2、隠蔽を見つける国のシステムが機能しないケースがある

隠蔽といえば、建築ではありませんが
最近、高速道路耐震補強工事での手抜きのニュースがあります。

NEXCOの管理下、施工管理などは徹底されている印象がありますが、
かなりの鉄筋量を意図的に抜くことができたのは驚きです。
検査や写真提出は厳しいはずですが、全てスルーし、
内部告発がなければ隠し通せた。

今回検査した住宅も重大な構造材を複数未施工。全ての検査をスルー、
施主からの指摘で発覚したという点で似ています。

内容は、工事中に施主から、複数の耐力壁未施工を指摘されたのにも関わらず、
2ケ所だけ施工し、他は施工したように装い耐力壁未施工のまま隠蔽。
完成、引き渡しをした。

なぜか確認申請の中間検査、瑕疵保険の構造検査は合格している。
重大な欠陥を防ぐのが目的であるこれら2つのダブルチェックが
この家では全く機能していない。
無償ならともかく、2つとも施主がお金を負担している検査です。

検査の結果、隠蔽箇所全ての証拠を確保。
現状、この家の構造耐力は、基準法の必要耐力を満たさないことも判明した。
施主はハウスメーカーが信用できず検査を依頼。施主が途中で気づくことなく、
また、指摘後にハウスメーカーを信用していたら発覚できなかった事例です。

未だに無くならない隠蔽問題。
マンション耐震偽装事件後、建築士法改正等、いろいろ強化はされましたが、
抜け道はいくらでもあるようです。

 

 

建て替え要求

欠陥住宅検査を実施した家。
重大な施工不良がいくつかあり、その中で修理に莫大な費用を要するものがある。

それぞれ修理するよりは、いっそのこと建て替えしたほうが
確実でお互い手間がないと判断、建て替えを要求する予定です。

ただ、裁判所に判断を任せれば、建て替えが認められる可能性は低く、
業者は建て替えを拒否するでしょう。

今回は発覚した不具合は、相当ひどい内容。
施工業者はある程度名前が知られている会社のため、
一番困るのは、世間にこの内容が知れること。
また、レオパレスのように、他の現場へ波及することも恐れるでしょう。

今年は、新型コロナの影響でテレビのロケを止めております。
相手の出方によっては、予定を変更するかもしれません。

事例1205 「下屋との取り合い部、断熱欠損」

愛知県で渋滞のひどい箇所といえば、一宮IC。
今朝、一宮方面の現場を入れていて、
接続する名古屋高速にかけて大渋滞でした。

ただ、3連休初日としては、そこまで渋滞は長くなく、
外出を控えている方も多くいると思いました。

 

■(1)今回の事例______________

「下屋との取り合い部、断熱欠損」
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◆写真解説

平屋天井と2階建て部の境。赤丸印部の断熱材が未施工。
ここを開放すると気密が大幅に下がると共に、
小屋裏の空気が2階建て部の1階天井裏へ入る。(天井断熱のケース)

 

◆内容説明

断熱材の施工。大きく分けると専門業者が施工するケースと
大工さん施工の2つ。

専門業者は、現場監督が指示しなくても、必要な箇所を判断し施工してくれる。
一方大工さんは、断熱材を入れる仕事がメインでないためか、施工忘れが出やすい。

断熱材は必要な箇所に隙間なく入れるのが原則。
建物の形が複雑になるほど、ミスが出やすい。

家を包み込むよう、外部に対し、隙間なく連続で施工することが重要です。

 

◆対策

断熱専門業者による施工(ウレタン、セルロールファイバー)を選ぶと
ミスはかなり起きにくい。グラスウールなどで大工さん施工の場合は、
石膏ボードを貼る前にチェックをする。

 

 

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■(2)編集後記

今月は、欠陥検査を多く実施したためもあり、書く仕事が溜まっています。

パソコンはパナソニックレッツノートを使用。
購入して1年以内に、キーボードの文字が薄くなるくらい
文字を打っています。

音声入力も何度かチャレンジしましたが、専門用語などが
正しく表示されないなどで修正が多く、打ち込んだ方が
今のところ手間がないです。

書く仕事の一部は、いずれ動画提出に変わるのではないかと
思っております。

下請け業者へのタカリ

鹿島建設の幹部が、下請け業者に過剰な接待と
キックバックを要求していた件。

これと同じことを、私が社会に出た頃は、
堂々とやっている幹部社員が多かった。
景気が良く、公共工事の談合なども当たり前の時代。
所定の利益を出していれば会社も黙認していたと思います。

その後、バブルがはじけ、会社のチェックも厳しくなり、
急激に減っていった印象があります。

昨年、あるハウスメーカーの現場で、その会社に不満を持つ
下請けの社長が、○○課長は頻繁にキックバックを要求してくると言ってました。
検査に来た私に言うくらいなので、いろんな人に言っているのでしょう。

お金と仕事を回しあうことで、お互い関係がよくなりそうですが、
その現場は、下請けの社長がわざと手を抜き、最終、大トラブルに発展。
私が完成検査に来るのを知っていて、工事課長を困らせるために
自らシナリオを考え、手抜きを実行したようです。

お客さんにとっては、とても迷惑な話し、
その修理で引き渡しが数ケ月延びました。

 

 

 

注文住宅の建築でいろいろ騙された

欠陥検査依頼の理由は「業者を詐欺で訴えたいと弁護士に相談をしたら
まずは、建築士に家を見てもらってくださいと指示を受けた」

今時点で詳しい話は紹介できませんが、
現金で家を買う、人の良い高齢者を狙った騙しの手法。

業者への怒りと、新たな被害者が出ないように
市や県、警察、いろいろなところへ相談したが、協力は得られず
訴訟を決意された。

不動産取引は、大きなお金が動くため、
お金に関し、悪いことを考える連中が多いです。

相手を信頼して任せきりが一番危ないです。
ご本人も途中のチェックが足らなかったと後悔しています。

 

 

 

タイムチャージ報酬

先月末から今月初めにかけて、欠陥検査が集中しました。
書類作成期間を設けるため、2週間ほど欠陥検査をストップ。
(新築検査は通常どおりです)
ただ、あまり待ってもらうのは申し訳ないため、明日から再開です。

紛争などのサポートにおいて、タイムチャージで報酬を頂くことがあります。
弁護士事務所では、電話やメールの時間を含め、
きちんとタイマーで時間をカウントしているようですが、
私の場合は、端数の時間を削り、少な目に請求することが多いです。

タイムチャージでない場合は、弁護士の着手金のように
まとめて頂く形態もありますが、揉め事は、先の展開が読みにくいため
タイムチャージでお願いすることが多いです。

中には、検査を依頼したのだから、あとの対応は込みではないか
と思われる方も見えますが、対応込みにしますと、検査費用が高くなり、
すんなり解決する方にとっては損です。

検査後の対応は、一様ではないため、タイムチャージでのご請求が、
無駄がないと思います。

 

 

 

事例1204  「雨漏り ウレタン断熱材仕様の家」

昨日は1ケ月ぶりに新幹線に乗りました。
夕方、東京から名古屋へ帰る新幹線は、混んでました。

ようやく普通に戻りつつある状況において
新規感染者数が増えているので、今後、どうなるか気にしております。

 

■(1)今回の事例______________

「雨漏り ウレタン断熱材仕様の家」
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◆写真解説

ウレタン施工(断熱材)の家で雨漏りが起きると、
木の腐朽がひどいケースが多い。
ウレタンが雨を吸水し、壁内が乾きにくいのが原因。

(写真:ウレタンを絞ると大量の水がでる)

 

◆内容説明

以前からこの件は懸念しております。
ウレタンはスポンジのように水を吸うため、
相当な雨量でない限り、室内に水滴が落ちることはありません。

写真のお宅も、2階のバルコニーからの雨漏りでしたが、
1階への漏水はありませんでした。

晴れが続くと水分を徐々に放出、雨が降ると吸水を繰り返します。
常に水を含んでいるため、ウレタンに接する木部は水の供給を受けて、
腐朽していきます。

壁内を確認すると、柱、梁などの腐朽がかなり進行してました。
雨漏りが、構造瑕疵までに発展するケースです。

 

◆対策

できる限り、雨が漏りにくい設計を行う。

 

 

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■(2)編集後記

大手ハウスメーカーの商品改良のペースが最近、早い気がします。
検査に入るごとに、少しづつですが、改良した箇所を目にします。

商品価値を上げるのと、コストダウンをはかる努力を
常に専門部署が行っているようです。

特に構造面の改良は、よく考えていると感心します。

 

 

 

現場の人手不足

最近では、住宅の現場においても外国人の職人がいるのが
当たり前になってきました。

検査に行った現場で、てきぱきと仕事をこなす若い職人がいて、
声をかけてみると、まだ日本に来て3ケ月だと聞いて驚きました。
日本に来る前に母国で研修をしてきたそうです。

建築現場にいる多くの外国人、特に研修生は、最低賃金で雇われている。
居住費などを引かれると、手取り10万円くらいが実態のようです。
(最低賃金で1日8時間働いて、手取り10万円。単純計算しても引かれる額が
結構な額になります。家賃、光熱費以外に渡航費やビザ代行料、母国での研修費
なども引かれているのでしょうか、食事や携帯は自己負担だそうです。)

人手不足を補い、安く使える。ハウスメーカーや工務店にとっては良いことですが、
今は安く雇うことができても、将来的はどうなるか分かりません。
おそらくアジア圏の経済発展に合わせ、外国人職人の賃金も上がっていくと思います。

一部の会社では、人手不足対策で、現場の手間を減らす取り組みを進めています。
手間が減れば、その分、施工ミスが減る。

各社の取り組みに注目していきたいと思います。

 

 

 

事例1203 「隙間風、漏気」

今日は、3件、床下に入りました。

夏場は保護メガネが曇るため、メガネなしで入りますが、
11月に入り、メガネが曇らなくなりました。

埃から目を守る保護メガネ。有と無しでは、
出てからの目の痒さが違います。

 

■(1)今回の事例______________

「隙間風、漏気」
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◆写真解説

ユニットバスのスイッチから勢いよく風が出ている。
これは床下の空気流入で、1階天井裏へ達する。
冬場、風呂や室内が寒い原因となる。

 

◆内容説明

大手ハウスメーカーの家でも当たり前に起きている現象。
隙間風、漏気などと呼ばれ、家の省エネ性能を落とす。
冬場、外の冷気が入ってくる分、室内の暖かい空気は外へ出ていく。
暖房効率が非常に悪く、24H機械換気の意味が薄れます。

気密性能がゼロでない限り、完全には無くせないもの。
だが、家の省エネ性を高めるため、極力少なくすべきです。

一般的に気密性能は、自動的に適用されるものではなく、
契約で定める必要がある。
気密性能を約束しないと、写真のような隙間風、漏気が多くても
契約不適合にならない可能性が高いです。

 

◆対策

契約で気密性能(推奨1.0㎠/㎡以下)を定め、
できるだけ家の隙間を小さくする。

 

 

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■(2)編集後記

連載中の雑誌の原稿で、90%以上の住宅現場で問題となっている内容
の改善案を書いたところ、編集者より、掲載できないかもしれない
という連絡がありました。

原因は、難しい内容を分かりやすく書けず、勘違いさせてしまった
私の文章力不足。

説明したところ、重要な内容であるとご納得いただき、
文章を大幅修正し、記事として公開されることになりました。

雑誌はネットでも公開されるため(有料)、書き方によっては
炎上する可能性があります。

今までにたくさんの業者を敵に回してきたため、
他の方よりは、攻撃を受けやすいのは承知しております。

リスクを承知の上で、次号の原稿も、住宅業界の改善すべき問題を
記事にする予定です。

 

 

 

 

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