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分譲住宅の販売好調

中部3県は昨年度、分譲住宅の販売が好調だったようです。
個人で良い宅地を買いにくい、
注文に比べ価格が安いことも売れている原因のようです。

大手の会社は、今後も拡大路線のため、中部だけでなく
全国的に分譲住宅の建設は増えると思います。

価格を抑えるため、一部の会社で、必要以上に仕様を下げている
点が気がかりです。
また、4月から始まる改正省エネ法の説明義務対象外で、
トップランナー制度があるものの、注文住宅に比べ、
省エネ性で差を広げられると思います。

 

 

検査料の相場

完成して引き渡しが済んだ建物。不具合が多くあるが、
業者が修理を拒否しているため、裁判をする予定で、
検査依頼を受けました。

検査書類を出した後に、依頼者が地元の弁護士に相談に行ったところ、
書類は多いほうが良い、私の知っている建築士にも検査をさせたらどうかと
提案されたらしい。その検査料金は100万円。

壁などを壊して検査するわけでもなく、30坪を切る小さな家で
かつ、目視だけの検査でこの金額は高すぎる。
私が先に検査に入り、相場を知っていたため、
依頼をすれば、とことん搾取されると思い、断ったそうです。
ただ、知らないとそんなものかと思って依頼する方もいると思います。

過去、裁判の鑑定で選任した建築士。
現場に居た時間が雑談を入れて2時間ほど、数ページの書類作成で
100万円だったという話を聞いたことがあります。

土地や家を買う時も同じですが、相場を知らないと騙されやすいです。

 

 

 

建築紛争

今年に入り2つの裁判が終わりました。
そのうちの一つは、5年ほどの間、現場や裁判所に何度か足を運んだり
書類もいくつか出すなど、関わりが深い裁判でした。

終わる現場もあれば、始まるものある。
この数ケ月間に、新たに始まる裁判は4件。

これ以外に、話し合い中のものが4件あり、決裂すれば裁判となるため、
紛争の手持ちは増えそうです。

不具合が発覚して、裁判になるかならないかは相手次第。
何度も言っておりますが、業者選びが重要です。

 

 

事例1211 「早期のシーリング切れ」

先月、通信障害やソフトなどの不具合が起きたため、
システムのグレードアップを図る予定です。

調べれば調べるほど技術の新化に驚きます。
何をどうするか考え、決めるだけでも、相当な時間がかかりました。

 

■(1)今回の事例_____________

「早期のシーリング切れ」
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◆写真解説

新築してすぐに外壁シーリングが切れた。
施工不良が原因。雨漏りしやすくなる。

 

◆内容説明

30年くらい前、ハウスメーカーにいた頃、シーリング切れの問題
が数多く発生した。
その時代は、正しい施工をしていても、外壁材やシーリング材自体に
問題があり、早期に切れる現象は他所でも多かった。

それ以降、改善が進み、さらに最近では高耐久のものが発売されるなど
シーリングが切れる事例は珍しくなったが、
施工不良による不具合は、ごくまれに出ている。

今回の例は、界面で切れていることから、プライマーの施工不良が原因だと思われる。

シーリングが切れると、「劣化」で仕方がないという業者もいる。
早期の切れは、何らかの不具合が原因であることが多く、劣化ではない。

 

◆対策

シーリング工事に張り付いて見ているわけにはいかない。
完成後、シーリングが切れていても、気にしないと気づかないため、
定期的にシーリング切れを確認する。

 

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■(2)編集後記

ここ数日、パソコンで文字ばかり打っておりました。
(音声入力はアイフォーンで使う程度)

パソコン上で文章を見直ししても、最終プリントすると
いくつか修正があります。

前から思っていますが、紙とパソコン上で見る文章の違いは
何なのか、本もタブレットで読むこともありますが、
その違いは分かりません。

 

改正省エネ法

4月1日より住宅の省エネ性能に関する説明義務制度が始まります。
対象はこの日以降に建築士が設計業務の委託を受けた
300㎡以内の住宅で、分譲住宅は対象外です。
(300㎡越えは、説明ではなく届け出義務)

この制度の開始に伴い、省エネ計算を間違えた場合の保険が
建築士向けに発売されています。
図面どおり施工し、施工に不備がなければ、
設計をした建築士が責任を負います。
費用がないから責任を負えないと、逃げられないために、
建築士に設計を委託する際は、賠償責任補償を含めて、
保険加入の有無を確認することをお勧めします。

未だに建築士法で定められた「重要事項説明」を行わない建築士もいるため、
ここ1年くらいは、省エネの説明を行わない事例も多いと思います。
また、この制度により、高い省エネ性能を確保する家が増え、
省エネ性能に対する紛争も今後、増えると予想しております。

 

 

Windows10アップデート

昨日の早朝、Windows10をアップデートしたら
パソコンにいろいろ不具合が起きた。
私だけではなく、ツイッターでも、このアップデートに
ついてたくさん不具合が投稿されていました。

一番大きな問題はofficeが使えなくなった。

事務所の他のパソコンは問題がなかったですが、
修復に手間がかかり、仕事どころではない。
家にも持ち帰りまして、復旧したのは今日の午前、
かなり予定が狂いました。

こういうケースを想定して、ソフトやパソコンなどの組み換えを
検討中です。

 

事例1210  「棟換気未施工」

昨日の午後から、出先でパソコンがネットにつながらなくなりました。
スマホで代用できる部分もありますが、できないものもあります。

普段、スマホ、タブレット、パソコンを使い分けています。
複数台あると、効率の悪い部分も多く、
できるだけ統合できないか考えています。

 

■(1)今回の事例_____________

「棟換気未施工」
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◆写真解説

棟瓦をめくり、棟換気の有無を確認。換気開口が施工されていなかった。

 

◆内容説明

「建築工事標準仕様書・同解説 JASS12 屋根工事」
日本建築学会 2020年改訂版において、棟換気の内容が追記されるなど
屋根の頂部である棟に換気を付ける設計が増えています。

写真は屋根断熱の家。
内側にウレタンがあり、棟換気が確認できないため、瓦をめくって
開口の有無を確認したところ、棟換気が未施工だった。

屋根断熱材の外側に通気層を設ける場合、
通気層内の空気は湿気やすい。頂部で空気を排出できないと
結露により屋根が腐朽しやすい。

 

◆対策

図面での指示が不十分なケースが多い。
図面に明記し、施工中に棟換気の有無を確認する。

 

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■(2)編集後記

就活の学生に人気があるハウスメーカー。

求人倍率が高く、優秀な人が集まっているかと思えば、
その会社の現場監督の大半は、やる気がなく、ルーズな人が多い。
連絡をしても無視、検査に立ち会わない、是正書類は5回くらい
催促してようやく出てくる。

仕事の内容よりは、会社のブランド、待遇の良さで会社を選び
(私もそうでした)
仕事してみたら、やりがいがなかったというパターンで、
辞めたくても、今より待遇が下がるので、辞められず
ダラダラ過ごしているように思います。

監督さんが比較的優秀なのは、数社だけです。

 

日経アーキテクチュア

明日発売の1月28日号から連載が始まります。
テーマは「欠陥防止の勘所」


毎月第2・第4木曜日発行
雑誌購読料金(税込)1年(24冊)24,900円
+「日経クロステック」1年(24冊)39,700円

月2回発売の雑誌。毎号の連載を打診されましたが、
月1回の原稿を書くのでさえ、時間の確保が厳しいため、
月1の連載にしていただきました。

今春、休刊になる日経ホームビルダーはあと1回で連載が終了。
最終号に載せる原稿を現在、書いているところです。
(本来、年末年始の休みに書く予定でしたが、裁判書類などの
作成が大量にあったため、大幅に遅れております)
最終連載として、重要な内容を選んでおります。

検査書類 

週末、完成させた欠陥住宅の書類は70ページ超え。
最近の傾向として、書類のページ数が増えています。
指摘項目が多くなっているのが一つの要因です。

欠陥検査の値段設定は大きく分けて、現場検査と書類作成。
現場検査の方が高い印象だと思いますが、実は、書類作成の方が、
現場検査より時間を要するため、費用配分は上です。

ページ数の増加により、作業時間が増えれば、
価格改定も検討しますが、今のところ改訂予定はございません。

昨年末、たくさんの欠陥住宅検査を行いました。
指摘に対する相手側の回答が、いくつか出てきております。
1件は、来月から大改修が始まります。
住みながら工事ができないため、寒い時期ですが仮住まいになります。

 

 

住宅系のYouTube

周りから「YouTubeやらないの?」とよく言われます。
5分くらいのものを編集無しでやれば、忙しくてもできると
勧められますが、今のところ予定はございません。
時間がない以外に、表に出せない情報が多いのも理由です。

最近、家を買う、建てる方がYouTubeで知識を得て
依頼先に要望を伝えるパターンが多いようです。

YouTubeで知識を得たとしても、細部までの理解は難しく、
依頼先のプロに細かなところを任せるしかありません。
ただし、要望を聞いた依頼先に知識がないケースでは、
おかしな内容に向かうこともあります。

例えば、Aを選んだらBは要らないのに、A、B両方つけてしまう。
CとDをセットでつけないと効果がないのに、Cだけつけるなど。

これらのケースは、お金の無駄になります。
(業者にとっては売上UP)

チグハグな家にしないためには、依頼先に十分な知識があることが重要です。
建築紛争の被害者がよく言う発言、
「プロだと思って依頼をしたら、専門知識がなかった」

無知な業者はたくさんおります。依頼する際に知識の有無を確かめましょう。

 

 

 

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