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建て替えと買い取り

工事中に施工不備が発覚し、止まっていた現場。
協議の結果、買い取りが決定したとの連絡を頂きました。

昨年から建て替えが多く出ておりますが、全て直接交渉によるもの。
今回の件も、裁判などに持ち込んでいたら、補修で済まされていたと思います。
施主さんの冷静、的確な判断、交渉がこの結果につながりました。

今現在、私の検査後に建て替えを求めて訴訟を起こしているのは1件だけ。
この現場は基礎に重大な不備、明らかな建築基準法違反がある現場。
修理が難しく、修理した場合に、修理費用が建て替え金額より高くなるため、
建て替えを主張しています。

建て替えと買取りで大きく違うのは、土地を手放すか否か。
業者にとっては、買い取りの方が、修理して売りに出せるため、
金銭的な負担は少ない。そのため、建て替えではなく、業者が
買い取りを希望するケースも多いです。

買い取られた物件はその後、マネーロンダリングのように不動産業者を何社か経由し、
欠陥の情報がなったことにして売るケースが多いようです。

事例1219 「大量の漏気」

例年より、かなり早めの梅雨入りです。

5月は冷暖房も要らず、1年で最も過ごしやすい時期
であるのに残念です。

 

■(1)今回の事例_____________

「大量の漏気」
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◆写真解説

分電盤下の黒い汚れ。
気流止めの施工が不十分なため、外気が壁内を経由して室内に入っている。
量が多く、築半年程度でここまで汚れた。

 

◆内容説明

床下や屋根裏の空気がユニットバスまわりの壁内を通り、
分電盤開口より、室内へ出ている。
(床下通気あり、ユニットバスの上は屋根裏で通気あり)

スイッチ開口、巾木下からも同様に外気の侵入がある。

気流止めを施工したり、気密を高めても
多少、スイッチなどから漏気を感じることはあるが、
ここまで量が多いのは、最近の家では珍しい。
24H換気の給気が無くても、そこら中から外気が自然に入ってくる状態。

室内の換気量が多い分には問題がないが、
家の省エネ性能を大幅に落とす。

 

◆対策

気密性能について、契約時に取り決めをする。

 

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■(2)編集後記

4月後半に検査した家の書類作成がひと段落。

建て替えや、全面やり替えを要求するものが多く、
書類作成にかなりの時間を要しました。

簡単な問題であれば、依頼は来ないでしょうから、
仕方がないです。

先週末に検査した家も、重大な瑕疵が発覚。
問題のある家が多いです。

 

ウッドショック

「ウッドショック」
業界内では3月くらいから、ざわつき始めていましたが、
最近はニュースでも取り上げられるようになりました。

あるハウスメーカーでは今現在で、1棟当たり平均200万円くらい
販売価格がUPしているそうです。

最近では、木造の老人ホーム、障害者施設の建設も活発なため
影響は広範囲に出そうです。

木材以外にもあらゆるものが値上がりしています。
今後、コロナ終息にむけ、景気回復期待から物価上昇圧力は続くと予想され、
早期に値段が下がる可能性は、少ないと思います。

今後もこの件に関しては、情報を集めていきたいと思います。


役所の判断

欠陥住宅について、役所へ相談に行くと、
「確認済証、検査済証が交付されている=基準法に適合」
という判断で、深く関わろうとしない。

民間検査機関を監督するのは、行政であり、
違反建築物に検査済証が下ろされていると体裁が悪い。

仕方なく裁判を起こし、明らかな基準法違反を主張しても、
「基準法違反であっても、全て修理が必要とは限らない」と
裁判所が判断することがある。

意外かもしれませんが、これが現実です。

有利な条件で解決している事例は、ほとんどが直接交渉によるもの。
昨年も何名かの方が、建て替え、買取りなどを勝ち取りました。
ポイントは、責任を取れる業者を選んでいたことと、交渉、戦術の上手さです。

いろいろな事例に関わらせていただき、勉強になることがたくさんあります。

事例1218 「ユニットバス下 断熱材未施工」

愛知県にも緊急事態宣言が発令されました。
状況によっては制約を受けることも出てくるかもしれませんが、
弊社の業務は、面談などをのぞき、
以前と変わらないと予想をしています。

 

■(1)今回の事例_____________

「ユニットバス下 断熱材未施工」
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◆写真解説

ユニットバスの床裏に断熱材がない。
長期優良住宅等、省エネ仕様の場合において、
床下を基礎断熱で密閉せず、通気を取る場合は、
ユニットバス床に断熱材が必要。

 

◆内容説明

最近、2件続けて指摘を出すなど、
意外と間違っている現場が多いため、今回、この内容を選びました。

浴槽は標準で断熱材が施工されていますが、
床においては、注文時に断熱材のあり無しを選ぶ必要がある。

外気を床下に取り入れる場合、床裏は外気の空気に触れるため
断熱材と周囲の気流止めが必要になる。

基礎の立ち上がりを断熱材で囲い、気密化すれば
床下は室内扱いとなり、床の断熱材は不要。

 

◆対策

注文時に床断熱材の有無、仕様を確認する。

 

 

 

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■(2)編集後記

何か分からないことを調べる時、ネットに頼ることが多いと思います。
ネットで解決できるものもあれば、そうでないものもあります。

紛争のやり取りをしていると、間違ったネット情報に
振り回されている方が案外多い。

実害がなければ良いですが、その情報を信じて行動し、
損害が発生した方が、大勢見えます。

自分に不利な情報を排除し、有利な情報ばかりを集めていると
そうなりやすいです。

バランスよく情報を整理するか、プロに任せてしまう方が
ベストな解決につながる可能性が高いです。

 

 

 

連休中のデスクワーク

本日から、現場の予定を入れておりません。
3,4月はスケジュールがものすごく混んでいたため、久しぶりに
現場や打ち合わせのスケジュールを意識せず、デスクワークができました。
次の時間を気にしないで仕事ができるのは、精神的も良いですね。

このところ、ブログや欠陥住宅写真の更新頻度が空いております。
アウトプットを控え、その間も多くの現場、トラブルを処理しているため、
コンテンツは溜まっております。

いつもでしたら1年のうちで5,6月はやや余裕ができる月。
時間の余裕ができましたら、今まで溜め込んだものを公開していこうと思います。



リフォームトラブルが多発

被害がある建物の調査で、日程を先延ばしできないケースは、
出張を予定どおりこなしております。
本日も出張検査。GW初日でしたが、混雑もなく、予定どおり移動できました。


愛知県を中心に「水道修理工事」のトラブルが横行していたようです。
水道修理と言えば、ポストに磁石になっているチラシがよく入っています。
全部が悪徳ではないですが、水漏れなどの修理を依頼すると、
余計な工事をあっせんし、高額請求する業者もいるようです。
すでに住宅紛争専門の弁護士たちが、一部の業者に訴えを起こしたため、
今後、被害は抑えられると思います。


先日、調査に行った現場は、外装リフォームの手抜き。
外装リフォームは、ネット広告でも良く目につきます。
補助金を使い、外壁塗装という、怪しそうな広告も見たことがあります。

値段の安さで飛びつくと、工事で手抜きをされ、
安かろう、悪かろうになる可能性が高い。

リフォームは新築より、業者の良し悪しが分かりにくいです。
実際に施工したもらった知人などの紹介が、一番確実です。


不同沈下した家

新築注文住宅を建てたAさんは、入居して数年後に家の傾斜に気づいた。
ハウスメーカーに計測してもらったところ、以下の回答がきた。
「傾斜はしているが、傾斜角が5/1000を超えていないため、保証できません」

Aさん宅の傾斜角は4/1000。わずか1/1000の違い。
納得できないAさんは、私に検査を依頼。検査の結果、不同沈下の原因は、
ハウスメーカーの重過失(地盤調査の判断ミス)があることが分かった。

また、基礎完成時には傾斜が始まっていて、その事実を大工が気づき、
現場監督も認識していたはず。それなのに、躯体を載せて、完成させた。
つまり、不良品であることを隠して引き渡し、代金を回収していた。

会社のホームページを見ると
「安心・安全」、「高品質」、「お客様目線」などの文字がたくさん書かれているが、
やっていることは「不安・危険」、「低品質」、「会社目線」。

社会的に名も通っている会社だけに、責任を取らせるように動いていきたいと思います。

事例1217 「壁の結露」

GWに向けて、緊急事態宣言の発動など
いろいろ規制が多くなりそうです。

来週も2回、出張を組んでいます。
外での仕事になるため、現場は心配しておりませんが、
電車や駅等を懸念しないといけません。

この際、時間がかかっても車で行くか検討しております。

 

■(1)今回の事例_____________

「壁の結露」
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◆写真解説

外壁の結露。石膏ボードを留め付けているタッカー部で冬場、結露が発生、
クロスを変色させる。(写真はクロスをめくり石膏ボードを露出した状態)

 

◆内容説明

鉄筋コンクリート造の戸建てやマンションで多く発生している事例。
最近は原因が特定され、新築では被害が起きていないと思われる。

被害が出た現場は、断熱材付きの特殊型枠を使用。型枠は解体せず、
一番室内側の材の上に石膏ボードを施工し、クロスを張る仕様。
その材が鉄筋コンクリートからの湿気をため込み、結露を発生させる。

(材の名称の公開は控えます。ケイカル板に近い材料)

 

◆対策

昨年、マンションの現場などでゼネコンさんの現場監督と話をしたところ
最近は、その材料を使用していないとの事。

外部からの湿気を室内側に移動させない。

 

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■(2)編集後記

木造と鉄骨プレハブの「制震装置」に関する事件を受け持っております。

両方に共通することは、相手からの情報開示がない。

商品単体での性能が確かなのは、疑いません。
けれども制振装置を家に組み込んだ場合の実際の効果が不透明。

今回、検証している製品はまだましな方。
現場に行くと、これは効果がある?
お守りのようなモノではと、疑いたくなるものもあります。

 

 

 

 

人気観光スポット

遠方へ検査に行くと、名古屋は伊勢神宮や高山が近くでいいですねと言われます。
事務所から両方とも約150KMくらいの距離です。

今日は高山市の隣、合掌造りで有名な白川村で修繕立ち合い。
途中、荘川桜のある所を通りましたが、すでに散りかけ。
それでも、たくさんの人が来ていました。

帰り、東海北陸道で事故による火災通行止めの情報を入手。
ナビの事務所到着時間は21時でしたが、
直前で通行止めは解消。19時ころ戻ることができました。


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