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マンション販売会社のトップが住民側に謝罪

今日のニュースでの注目記事。
「25年前に分譲された福岡市東区のマンションで傾きが生じ、
基礎となる杭が固い地盤(支持層)に未到達だったことが判明した問題で
販売したJR九州、若築建設、福岡綜合開発(現・福岡商事)の3社のトップ
が21日、マンションを訪れ、住民側に謝罪した」

当初は非を認めていなかったが、杭が届いていない証拠を突きつけられ
さらにマスコミが報道したため、態度を一転、非を認めました。

会社が大きく有名なほど、マスコミやSNSの影響は大きいです。
JR九州の存在が、よりマスコミの露出を高めたと思います。

地元工務店レベルの場合、実名報道をすることはほとんどなく、
TVや新聞での影響は少ないです。
ただ、SNSと連動することで、地元で噂が広まることもあります。

 

 

現場での威嚇

今日は、空調服を着用していても、結構汗をかきました。
こういう暑い日に限って、現場が多く、
耐震診断も含め4件もまわりました。

今月に入り2回、現場で喧嘩を売られています。
一人は大工、もう一人は現場監督。
甘く評価しても、悪い部類に入る大工と現場監督。
一流レベルの方は仕事に自信があるため、喧嘩を売る必要はありません。

検査で指摘されると、自分の仕事が増えるので
威嚇目的で喧嘩を売ってくると思います。

私は施主さんから依頼を受けて現場に入っているため、
私に攻撃=施主さんに喧嘩を売っているようなものです。
頭が回らず、先走ってしまうのでしょう。

最近は、私ではなくアシスタントに喧嘩を売る人もいます。
そのケースでも確実に、あとで本人は後悔することになります。

また、施主さんが若い方や女性の場合、お金を払う立場であっても
業者になめられるケースがあります。
何かあっても脅せば黙る。みたいな考えがあるようです。

なめられないため、検査を入れようという考えもありです。

 

 

 

完成時の床下確認

完成検査の時、床下を確認します。
のぞくだけでなく、奥まで入って行きます。

多くのハウスメーカーの社内検査は床下を点検口からのぞくだけ。
社内検査を第三者へ委託しているケースもあるが、
その場合でも奥まで入らない会社が多い。

奥まで入って行く必要性を皆が感じながら、
狭い空間で移動が大変なため、省略されています。

今日も床下で雨水が入っているのを発見。
やはり床下は、社内検査で確認すべき事項だと思います。

点検が容易なように、今ある点検ロボットなどの改良を
急ぐ必要があると思います。

ドローンも小型化し、性能も良くなってきているため
近い将来は、機械による床下点検が当たり前になると思います。

住宅紛争処理のチームワーク

昔、欠陥住宅紛争を手掛ける先輩の建築士から
お客さんが連れてきた弁護士と組まない方が
良いとアドバイスされました。

その方、仕事を引き受けるときは、
弁護士交代も条件にしていました。

私の場合、途中で弁護士をチェンジするのは
そう簡単ではないため、それを条件にはしておりません。

ただ、最近はその条件を設定しようかと考えております。
理由は、建築紛争に不慣れな弁護士にあたる確率が増えているからです。
この前、お客さんに弁護士を選んだ理由を聞いたところ
「一番安かった」と答えられました。
値段と能力が必ずしも比例するわけではないですが、
弁護士を値段だけで選んではダメです。

今、組ませて頂いている弁護士の一人は、いつも組んでる弁護士に比べ、
私の手間は5倍くらいかかっています。
目の付け所もズレていて、どうでもよいことを重視しています。

チームワークが乱れると、何事もうまくいきません。
依頼者に不利益になれば、依頼をしていただいた意味が薄れます。
もう少し考えて結論を出したいと思います。

 

 

 

事例1190 「床下断熱材、大きな隙間」

来週の中旬に梅雨明けすると思っていましたが、
先ほど週間予報を見ると、来週も曇りや雨に変わっていました。

暑くなるのも嫌ですが、早めに梅雨が明けて欲しいです。

 

■(1)今回の事例______________

「床下断熱材、大きな隙間」
_______________________

◆写真解説

床下断熱材の大きな隙間。
定尺の材料だけを入れ、空いた部分はそのまま。

 

◆内容説明

大工自身が断熱材の必要性を分かっていないため、
隙間があっても気にならない。
社内検査で床下を見ないため、誰も気づかず、
そのまま引き渡しされる。

通気のある床下は、外部比べると、室内との温度差は少ない。
断熱材が入っていなくても、生活をしていて気づく可能性は低いですが、
ありとなしでは、床の温度に差が出ます。

 

◆対策

社内検査で床下を確認する。させる。

 

 

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■(2)編集後記

今まで現場を見てきた中で、これは良くないと思える建材がいくつかあります。

私だけでなく、他の建築士が同様の指摘をしている商品がありますが、
無くなったり、改良されずに今でも売られております。

今後、新築検査を受けた物件においては、図面チェック時に
その建材を使用することが分かれば、仕様変更を求めることを検討しています。

不具合が出る可能性が100%でなくても
可能性が高い商品は排除していこうと思います。

 

不動産購入の罠

不動産業界でも自粛により、一時、営業活動が止まっていました。
その時のマイナスを取り戻そうと、強引な営業話が聞こえてきます。

先週、相談を受けた内容。

中古マンション購入で、不要なリフォームまでセット。
購入可能な額まで金額を目一杯釣り上げられた。
不動産屋は仲介手数料に加え、リフォームで儲けようと考えている。

さらに不動産屋から提示された金銭計画もダメで、絶対に買ってはいけないと助言。
ローンも全て不動産屋任せで、買主に有利ではない条件で組まれていた。

家が欲しい若い買主は、不動産や金融知識がなく
簡単に不動産屋を信用してしまった。
不動産屋の報酬体系(売らなければ報酬にならない)を考えれば、
多少は疑ってかかることも必要です。

不動産購入やお金の知識を勉強しようとしても
いろいろな罠が仕掛けれている例もあります。

無料セミナーやイベントは、何で収益を出すのか、
考えて参加したほうが良いです。

無料だからと参加し、その場で建築業者を紹介してもらい、
6%も紹介料を取られていた例もあります。3000万円なら180万円。
見積書にオンされていたら、実質大損しています。

今現在は、ユーチューブなどでも勉強はできます。
中には大変良いコンテンツもあります。
多少でも知識を持って購入にのぞめば、失敗する確率は減ります。

 

 

 

意見書作成

本日も欠陥検査を天候の都合でスライドしたため、久しぶりに1日事務所です。
午前中1件面談したあとは、裁判所に出す意見書を書いています。

完成時だけの検査を引き受けたときは、裁判にはなっていませんが、
すでに紛争中で、弁護士立ち合いの元で検査をした物件。
検査でも不備を出しましたが、その後、解決したと思っていました。

検査から2年半くらい経過した先月に、意見書を書いて欲しいと
本人から連絡があった。そこで初めて裁判中であることを知りました。

裁判書類を見ると相手は全ての瑕疵に対し、否認している。
全否定型は、徹底的に争うタイプの紛争で、お互いの溝は深い。
何を主張しても否認するため、意見書を出す必要が出たようです。

意見書と言っても、私の私見だけ並べたものでは効果がありません。
主観は控えて、どれだけ客観的に書けるかが重要です。

 

 

 

会社の良し悪し

今日は午前中現場2件。午後は弁護士事務所での打ち合わせなど。
現場に出ていた午前中は大雨。午後はくもり。
天気が反対だったらよかったです。

他業種の知人から「不動産、建築関係でどの会社が調子が良い」と
聞かれることがあり、聞かれたときは、即答できます。
コロナで株が暴落した時は、何人かの人が聞いてきました。

私自身、不動産、建築関係の株は所有していませんが、
上場企業のIR情報はチェックしています。
また、現場等を見ていると、業績が上がるか下がるか、
予想が付く時もあります。

この業界に限ったことではありませんが、
調子のよい会社、悪い会社の違いは、いろんなところに表れます。
紛争などでの対応にも違いが出ます。

個別相談において、株の売買の相談には応じられませんが、
メーカーを選ぶ時のアドバイスとしては情報をお伝えできます。

 

 

 

 

 

 

 

床下結露

雨天続きで、湿度が非常に高い状態が続いています。
湿度が高いと、少し気温が下がっただけで結露が起きやすくなる。

今の時期、夜に気温が低い日は要注意。
通気がある床下で、結露が起きているかもしれません。

このところ名古屋の最低気温は23℃くらい。
天気予報を見ると20℃の日もあります。

梅雨が明け、熱帯夜が続く頃になるまで、床下の結露に注意が必要です。

注意と言っても自然現象。対策は簡単ではありません。

 

トイレ交換

自宅のウォシュレットが故障。
メンテナンスの人に要交換と言われました。
タンクレスのため、全交換です。

壊れたのは1つですが、2つあるので、
2つとも交換を勧められました。

新築の時には、便器の値段をあまり気にしていませんが
便器単体の値段を提示されると、驚きます。
タンクレスの値段は想像していたより高かったです。
(TOTOは定価で約30万円~60万円)

家を購入して、10年前後で家電が順番に壊れ、
10年過ぎて、エコキュート、ユニットバスのカラン、
インターホン、トイレと順番に壊れました。

最近、外壁メンテが30年ほど、不要の家が増えていますが、
家電、住設の買い替えは、どこの家でも、時期が来れば必要です。

これらは意外と高額なため、交換費用を頭に入れておくことをお勧めします。

 

 

 

 

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