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業者選びで失敗しないために

この2週間、出張の連続で、事務所にいない分、
書類作成が溜まっております。

建築紛争になっている家で、なぜ、その業者を選んだか聞くと
土地を購入した際、不動産屋に紹介してもらったという回答が多い。

ネットやリアルの広告で多くのハウスメーカーを知ってはいるものの
直接関わった方からの紹介は、強いようです。

注意が必要なのは、不動産屋が紹介する業者は
優秀な業者とは限らないこと。
知り合い、紹介料を払うなどの関係が多いと思います。

紹介を受けても良いですが、競争入札のように、
他に2,3社比較することが重要です。


機嫌が悪い大工

新築検査の現場で、大工の機嫌が悪かった。
現場に入った際、大工が電話で誰かに文句を言っているのが聞こえた。
その後、作業が始まったと思ったら、資材は投げるし、仕事が荒い。

監督がいなかったので、構造金物未施工の指摘を伝えたら
監督に言えという返事で、これに腹が立ったのか、
指摘を出した後は、さらに物を投げる音などが大きくなった。

現場監督が「大工の邪魔にならないように検査してください」と
言っていたのは、普段から機嫌が悪い大工だったかもしれません。

元請け業者が完全に舐められ、異常な状態。
私が元請けの責任者か経営者だったら、即やめてもらいます。

怒りの原因は、おそらく、金銭か工期でしょう。
段取りが悪く、儲からない。工期がなく、急がされるなど。

岸田内閣は、賃上げを目標としていますが、
建築業界の現場は無理だと思います。

資材高騰に加え、手取り10万円くらいの外国人が増え続けている間は、
日本人の職人の賃金は上がらないでしょう。



解決までの期間

緊急事態宣言が解除されるのを待っていたわけではないですが、
今週と来週は、遠方への移動が多いです。

先週参加した裁判。私が欠陥検査をしたのが5年以上前。
自分の中ではそんなに経過していないイメージですが、
書類等を見ると間違いありません。

建築紛争は解決までの期間が長いと言われますが、
5,6年かかるのは、やや長いほうです。

期間が長いため、裁判官の交代、調停員の辞任、代理人の引退など
いろいろなことも起こります。

裁判や調停の実態を知る機会は、一般の方はありません。
詳しく知れば、不動産購入時、相手任せにせず、
自己防衛するようになると思います。

いろいろな情報がネットで得られる時代ですが、
ネットで得られない情報も多くあります。





事例1234 「レベラー硬化不良」

今日午後の現場、風も入らない屋根直下にいた所、
熱中症になる不安を感じました。

10月に30度超え。名古屋は今日だけでなく
ここ数日、続いております。

 

■(1)今回の事例_____________

「レベラー硬化不良」
_______________________ 

◆写真解説

基礎レベラーの硬化不良。
チョークで文字が書けないくらい柔らかい。

 

◆内容説明 

基礎天端から10mm程度は、水平を出す「レベラー」の
施工があるのが一般的。
写真は、施工時に水が少なかったか、撹拌不足か、
固まる前に水を足したのか、何らかの原因で硬化していない。

基礎の一部分であり、本来であれば十分強度も出る材料。

この件は、1階床を組まれてしまうと分かりにくい。
新築の基礎完成検査で、年に1,2件指摘をします。

 

◆対策

基礎完成時に硬化具合をチェックする。

 

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■(2)編集後記

明日は遠方の裁判に出るため、朝早く出発します。

翌朝、電車が止まるなどのリスクを考え、
前日に現地入りすべきだと思いますが、
前日の現場検査予定が多いと難しいです。

クラウドサーバーを使うなど、どこでも仕事できる体制に
していますが、事務所での仕事が一番効率が良いです。

不動産購入知識

年間200件以上の物件を検査している中で、
そもそも依頼先の選択を間違っている、物件の選択が悪い
と思うことが多いです。

不動産は何度も買うものではなく、それは仕方がないことだと思います。

家購入際し、事前に自分自身で知識を付けることも大事。
最近読んだ本、結構参考になりましたのでご紹介します。

ここまで変わる! 家の買い方 街の選び方 (祥伝社新書) | 牧野 知弘 |本 | 通販 | Amazon

本だけでは、個別事例に近い情報がないケースが多いため、
個別相談などでアドバイスを受けることもお勧めします。

数はあまり多くないですが、私自身、年に何件か相談を受け
依頼先を絞る、物件の良し悪しの判断のお手伝いをしております。

いろいろなメーカーの現場を自分の目で数多く見てきているため
情報は豊富です。

 

 

事例1233 「天井に大量の水滴」

この前、名神集中工事をしていたと思ったら
今度は東名集中工事を行っています。

今までは2週間だった期間が、今回は3週間。
高速道路を使う頻度が高いため、結構、影響を受けます。

本当に必要で工事をやっているのか、いつも疑問に思います。

 

■(1)今回の事例_____________

「天井に大量の水滴」
_______________________ 

◆写真解説

天井に大量の水滴が付着。外壁通気層内の湿気た空気が
エアコンスリーブから室内へ流入し、天井面で結露した。

 

 ◆内容説明

沖縄に良く呼ばれるなど、結露検査を数多く手がけていますが、
ここまでの大量の水滴は過去最高の量です。

季節は夏。最初は天井面が何らかの原因で冷えていると思いました。
ところが詳しく調べてみると、エアコンスリーブから50℃、湿度100%の
空気が流入していた。

天井表面の温度が30℃でも、結露が発生する条件です。

ここまで湿気た空気が出てきているのは、
外壁通気層の上部に出口がなく、湿気や熱が溜まるからです。

エアコンスリーブ自体の気密性も悪く、
室内へ外壁通気の空気が流入している。

 

◆対策

外壁上部に通気層の出口を設ける。
エアコンスリーブの両端は、きちんと塞ぐ。

 

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■(2)編集後記

春から初夏にかけて行った欠陥住宅検査。
業者の回答が決まりだしています。

裁判になるものも、いくつかありますが、買い戻し、建て替え、
仕上げを内外部全撤去し、やり替え等の決定も出ています。

欠陥検査は、現場検査と書類作成、その後、裁判になれば
サポートが大変で、楽な仕事ではありません。
それでも、上手く解決できる現場があるので、続けられると思います。

 

高さ制限を無視

この前、欠陥住宅検査に行った現場。
図面と建物を見比べると、屋根形状の違いに気づいた。

厳しい高さ制限がある土地。
設計図書では、規定の高さを超えないよう、屋根の一部を下げていた。
にもかかわらず、現場の屋根は図面を無視して施工。
規定の高さを超えていた。

普通、高さや面積に関わることは、完了検査でチェックされる。
検査済証が発行されたということは、検査員が見落としたと思われる。

検査済証が発行されていても、違反建築物です。
高さの制限違反のため、隣の家の日当たりに影響が出ます。

その他、施工も全体的に杜撰。
書類をまだ送っていませんが、
相手の出方によっては、行政への告知、
TV取材を検討しようと思います。


雨漏りか結露か

今週初め、何度かご依頼頂いている施工業者さんから
雨漏り検査の依頼を受けて、現場に行きました。

簡単な雨漏り検査の依頼は来ません。
今回も以下のような事前情報でした。
・雨漏りしたのは、今年の冬に1回だけ。
・6,7月の大雨、8月の長雨などでも雨漏りしていない。
・施工業者さんの方でも水かけ試験を2日間実施、雨漏りの再現ができていない。

現場で状況を確認。原因の予想をして、水かけ開始。
午前中に漏水を確認できなかったため、内部の壁、天井の一部をあけ
原因を探りましたが、木部や断熱材が濡れた形跡がない。

午後からは、水かけ箇所を変えながら、水をかけ続けましたが
夕方まで内部への漏水が確認できませんでした。

昼に壁などを開口した際、これを取れば原因が分かるが、
作業が困難で、撤去をあきらめた部材がありました。
原因を特定するため、最後に無理してその部材を外し、
濡れたあとがないことから、外から雨が入った可能性が無くなりました。

雨漏りでないとすると結露だった可能性が高くなります。
もし、結露が起きていたとしたら、珍しい結露の事例です。

検査の経験数は多い方だと思いますが、
未だ、過去に例がない不具合事例が出てきます。
難しい現場は、手間もかかりますが、
レベルアップしていくには必要だと思います。

事例1232 「柱の割れ」

明日の昼くらいから、愛知県も台風の影響が出そうです。

明日も朝から夕方まで現場予定を組んでいるため、
影響がないと良いですが。

 

■(1)今回の事例_____________

「柱の割れ」
_______________________ 

◆写真解説

集成材柱の割れ。
変位が少ないはずの集成材にも関わらず、完成後に太いひび割れが生じた。
壁の仕上げに影響する。

 

◆内容説明

貫通はしていませんが、最大幅は3mm。
反りも出て、石膏ボードの継ぎ目も開きます。

何らかの要因で水分を含み、その後乾燥したため、
大きなひび割れが発生したと思います。

無垢材を貼り合わせているため、
集成材でも、ひびが入ることがあります。
ただし、強度に影響が出るまでのひび割れの発生は稀で、
美観的な影響が多いです。

 

◆対策

特に夏場は、壁内の温湿度が高くなる。
外壁通気層の通気の確保、室内側の防湿材を確実に施工する。

 

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■(2)編集後記

今朝、チェックした新聞のニュース。
「長期優良住宅の省エネ性能を上げる」

地球環境を考慮してですが、新築住宅価格の上昇に拍車をかけそうです。

昨日の新聞では、中古住宅、マンションの価格高騰が書かれていました。
新築が値上がりして、中古住宅に人気が出ているが、
売りに出る物件が少なく、価格を押し上げている。

リフォームして売るケースも人気のようで
工事費、業者の経費分、値段は高くなります。

今までにない動きで、今後どうなっていくか注目しています。

 

 

 

検査の出戻り

先週、今週だけで新築検査の出戻りが2回ありました。
(出戻りとは、工事の遅れなどで検査できずに帰ったこと)

原因は、工程に余裕がなさすぎるのと、
現場の進行状況を監督が把握していない。

最近では、アプリで現場の進捗が共有できますが、
遅延を職人がチャットで報告せず、
情報自体がアップデートできていなかったりします。

現時点では、デジタルツールよりは、現場監督さんの能力が重要。
デジタル化に予算を掛けると同時に、監督さんの教育も行って欲しいと思います。

最近の話ですが、新築検査の現場で、図面に記載がなかった
断熱材の種類を監督さんに聞いた。
答えは、グラスウールでしたが、
後日、現場に行ったらウレタンが施工されていました。

新卒でこの業界に入った監督さん、
断熱材の種類をよく分かっていないようです。

私が社会に出た頃でも、専門知識の研修はほとんどなく、
仕事をしながら覚える方針でした。
自分から勉強する気がないと、無知なままです。


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