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不動産購入知識

年間200件以上の物件を検査している中で、
そもそも依頼先の選択を間違っている、物件の選択が悪い
と思うことが多いです。

不動産は何度も買うものではなく、それは仕方がないことだと思います。

家購入際し、事前に自分自身で知識を付けることも大事。
最近読んだ本、結構参考になりましたのでご紹介します。

ここまで変わる! 家の買い方 街の選び方 (祥伝社新書) | 牧野 知弘 |本 | 通販 | Amazon

本だけでは、個別事例に近い情報がないケースが多いため、
個別相談などでアドバイスを受けることもお勧めします。

数はあまり多くないですが、私自身、年に何件か相談を受け
依頼先を絞る、物件の良し悪しの判断のお手伝いをしております。

いろいろなメーカーの現場を自分の目で数多く見てきているため
情報は豊富です。

 

 

水害、土砂災害

雨が多い夏場においても、ここまで多くの雨が降るのは、記憶にないです。
何年か前は、水不足が度々あるなど、雨が少ない年も多かったです。

被害状況は、毎日ニュースをチェックしていますが、
専門誌の方でも詳しく紹介されると思いますので、
先月読んだ地形形成に関する本の知識と共に、今後の業務に役立てたいと思います。

大雨の原因、「線状降水帯」は、暖かく湿った空気の流入で形成されます。
雨を降らせる以外に、湿気が高くなり、住宅への被害として
壁内結露なども起きやすくなります。

家の外壁を開けたときなど、壁内結露のあとを探します。
大きな被害は無くても、最近は、部分的な被害のあとが見つかる確率が高いです。

今の一般的な住宅の外壁構造は、これ以上、気象変動が進めば、
不具合が多発する可能性が高くなると危惧しております。

外壁温度

下は赤外線サーモグラフィーカメラ画像。

昨日、検査のついでに、2件隣り合う家の外壁を記録しました。
(天候晴れ、午前11時頃)
赤丸は黒色のサイディング、表面温度約46℃
白丸は白色のサイディング、表面温度約35℃

その温度差は約10℃。

サイディングの熱が通気層から壁の断熱材に伝わります。
夏の壁からの暑さを和らげるには、白系の外壁にするか、
遮熱機能のある防水紙を使うと良いです。
(遮熱性能は商品により、かなり差があります、
性能をよく確かめて選んでください)

冬場を優先すると、黒系の外壁の方が、壁は暖かいです。

 

違法建築

今週の検査予定の大半が来週へ移動しております。
猛暑が関係しているかどうかは分かりませんが、
来週の予定がほぼ一杯になりました。

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先日、最高気温39℃の日、欠陥検査に行ってきました。
1日検査をした夜は、さすがに仕事する気にならなかったです。

この家、検査済証が出たあとに、すぐ工事を行い、
違法建築になってしまった。
建築主が、違法建築を望んだわけではなく、業者主導で実施。

今から20年ほど前くらいまでは、良くある話でしたが
今時、とても珍しい。

通常、この手のケースでは建築主が得をしますが、
今回のケースは、建築主が得することばかりではありません。

行政は完成した建物に対しては、指導をするケースは少なく、
どう解決していくか、難しい問題になると思います。

週開けの電話対応

昨日は1日、TVのロケでした。
移動時間を含め、拘束時間は16時間。
長時間を覚悟していましたが、予想より2時間ほど長かったです。

帰りが遅かったため、今日くらいは現場へ出たくない気分ですが、
今日も明日も欠陥検査を入れております。

もう1本、別現場でのロケを行い、その後、放送される予定です。

最近、月曜日に電話連絡、問い合わせが集中する傾向にあります。
昼間は、現場や打ち合わせのスケジュールを余裕なく詰め込むため、
特に電話対応は、その日のうちにできないことがあります。

時間に関係なく対応ができるメールを入れていただいた方が、
電話より回答が早い場合が多く、お勧めいたします。

メールを普段使わないという方は、ショートメールを入れていただくと
同様に回答が早いです。

私がメールを打つときに、心がけていることがあります。
それは「時間をかけずに書く」。
書き終わった際に、さっと読み返しはしますが、
細かなことにこだわらず、要件だけ伝わればよいという考えです。

LINEなどは音声入力するため、漢字変換の間違いは頻繁にあります。

誤認識されそうな誤字は直しますが、あとから間違いに気づいても、
問題なさそうなものは、そのままにすることが多いです。



問題解決

熱海の土石流があった付近を新幹線が通過する際、スピードを落とします。
昨日は行きも帰りも海側の席だったため、被害状況は良く分かりませんでした。
山側に座っていたら、見えたかもしれません。

このところ、TV取材の話を何回か紹介しておりますが、
今回、撮影候補にあげた4件中3件で、業者側が修理対応の意思を示しました。
当然、全ての要求を受け入れる事ではありませんが、
対応がコロッと変わりました。

残る1件は、取材が入ることを伝えず撮影するため、
全ての業者が、TV取材を予告したことで、態度を変えたことになります。

TVカメラが入っても、現場や業者名が出ることがありません。
開き直ることも可能ですが、放送をきっかけに地域やネット上で噂が
広がっていく可能性もあり、それを恐れていると思います。



ウッドショックによる着工数減

今月初めにブログに記載しましたTVの件。
内容がほぼ決まりました。

悪徳業者を相手にするため、十分な準備が必要で、
今月末から来月初めにかけて撮影、放送になる見込みです。
詳細は放送日が決まりしたら告知します。フジテレビの報道番組です。

ウッドショックなどの影響もあり、住宅業界は
今年、仕事が減ると予想されています。
仕事が減れば、余裕ができ、品質は上がると思われがちですが、
売り上げを確保するために、無理なことを行うケースもあり
トラブルは増えます。

例えば、競合相手がいない場合に、契約金額を目一杯上げる。
過度な値引きをして、儲けを出すため、手を抜くなど。

大手ハウスメーカーでも上記の例があり、安心はできません。

そろそろ、TVの仕事再開・・

ここ1年ほど、新型コロナの影響により、TVの仕事は自粛していました。
今年3月にそろそろ再開しましょうかと、定期で出演している番組の
ディレクターさんから連絡を頂きましたが、検査業務に追われ、
先延ばしにしていました。

今週初め、別のTV局から声がかかりました。
少しだけ電話で打ち合わせして、承認待ちでしたが、
本日、OKが出たと連絡を頂きました。

撮影対象現場は、豊富にありますが、今回は4件を候補に出しました。

大手が2社、地元で被害者続出の悪徳地元工務店、
杜撰なリフォーム会社の計4件。

どれもひどい内容なだけに、
放送が実現するよう、進めていきたいと思います。

事例1221 「エコキュートの基礎の厚さ不足」

私が建築関係者であるためか、
ある大手企業が運営する「業者選び方講座」の広告が
数日前から良く表示されます。

素人の方には、参考になる話も多いと思いますが、
なぜ無料なのか、開催の目的は何かを考えれば、
丸投げは危険であり、利用の仕方も変わってくると思います。

 

■(1)今回の事例_____________

「エコキュートの基礎の厚さ不足」
_______________________

◆写真解説

エコキュートの基礎。
厚さ150mm以上必要なところ、100mmしかない。
満水時の重さに耐えられない恐れあり。

 

◆内容説明

メーカーの施工マニュアルでは最低厚さ150mm。
施工マニュアルを見ずに施工したことが原因だと思われる。

建物本体でないため、軽視されやすい部分。
ただし、満水時は相当な重さがあり、転倒すれば危険。

重量物を支え、アンカーを打ちこむ基礎は重要な部分。
アンカーボルトの種類などは、告示に記載がある。

 

◆対策

完成してから指摘をすると、修理が大掛かりになる。
図面に基礎の厚さを記載する。施工前に指示を出す。

 

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■(2)編集後記

先週、雨漏り検査に行った現場。
雨漏りが発覚したのは、築5年経過してから。

壁を開けると、柱脚が全て腐朽していました。

発見を遅らせた原因が「ウレタン吹付の断熱材」
雨水を溜め込み、内装などへ不具合が出るのを遅らせる。
また、木部へ水分を供給し続けるため、腐朽を促進させる。

ウレタン吹付以外に、別張り気密シート施工も
雨漏りの発見を遅らせるケースがあります。

省エネ化が進む中で、いかに雨漏りさせない、
早期に雨漏りを発見するかが重要になってきます。

 

 

 

無料相談所と勘違いされている

5月は例年、やや忙しさが落ち着く月のはずですが
今年はほぼ毎日、スケジュールが一杯でした。
紛争がらみの仕事が増えているためだと分析しています。


「建築の基準について、教えて欲しいことがあるので電話をください」
という電話がたまに事務所にかかってきます。
その他、紛争のアドバイスを無料で求める電話も時々あります。

これらに対応していると、他の業務に支障をきたしますし、
普段から多すぎる労働時間がさらに長くなります。

見ず知らずの人にわざわざ時間を割き、
無料で教えるようなことはしておりません。
無料で聞きたい場合は、役所などに問い合わせて下さい。

安心への第一歩!まずはお気軽にお問い合わせ下さい売り込みは一切致しません

052-739-5471 平日受付9:00〜18:00

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