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不動産購入の罠

不動産業界でも自粛により、一時、営業活動が止まっていました。
その時のマイナスを取り戻そうと、強引な営業話が聞こえてきます。

先週、相談を受けた内容。

中古マンション購入で、不要なリフォームまでセット。
購入可能な額まで金額を目一杯釣り上げられた。
不動産屋は仲介手数料に加え、リフォームで儲けようと考えている。

さらに不動産屋から提示された金銭計画もダメで、絶対に買ってはいけないと助言。
ローンも全て不動産屋任せで、買主に有利ではない条件で組まれていた。

家が欲しい若い買主は、不動産や金融知識がなく
簡単に不動産屋を信用してしまった。
不動産屋の報酬体系(売らなければ報酬にならない)を考えれば、
多少は疑ってかかることも必要です。

不動産購入やお金の知識を勉強しようとしても
いろいろな罠が仕掛けれている例もあります。

無料セミナーやイベントは、何で収益を出すのか、
考えて参加したほうが良いです。

無料だからと参加し、その場で建築業者を紹介してもらい、
6%も紹介料を取られていた例もあります。3000万円なら180万円。
見積書にオンされていたら、実質大損しています。

今現在は、ユーチューブなどでも勉強はできます。
中には大変良いコンテンツもあります。
多少でも知識を持って購入にのぞめば、失敗する確率は減ります。

 

 

 

意見書作成

本日も欠陥検査を天候の都合でスライドしたため、久しぶりに1日事務所です。
午前中1件面談したあとは、裁判所に出す意見書を書いています。

完成時だけの検査を引き受けたときは、裁判にはなっていませんが、
すでに紛争中で、弁護士立ち合いの元で検査をした物件。
検査でも不備を出しましたが、その後、解決したと思っていました。

検査から2年半くらい経過した先月に、意見書を書いて欲しいと
本人から連絡があった。そこで初めて裁判中であることを知りました。

裁判書類を見ると相手は全ての瑕疵に対し、否認している。
全否定型は、徹底的に争うタイプの紛争で、お互いの溝は深い。
何を主張しても否認するため、意見書を出す必要が出たようです。

意見書と言っても、私の私見だけ並べたものでは効果がありません。
主観は控えて、どれだけ客観的に書けるかが重要です。

 

 

 

トイレ交換

自宅のウォシュレットが故障。
メンテナンスの人に要交換と言われました。
タンクレスのため、全交換です。

壊れたのは1つですが、2つあるので、
2つとも交換を勧められました。

新築の時には、便器の値段をあまり気にしていませんが
便器単体の値段を提示されると、驚きます。
タンクレスの値段は想像していたより高かったです。
(TOTOは定価で約30万円~60万円)

家を購入して、10年前後で家電が順番に壊れ、
10年過ぎて、エコキュート、ユニットバスのカラン、
インターホン、トイレと順番に壊れました。

最近、外壁メンテが30年ほど、不要の家が増えていますが、
家電、住設の買い替えは、どこの家でも、時期が来れば必要です。

これらは意外と高額なため、交換費用を頭に入れておくことをお勧めします。

 

 

 

 

梅雨時の工事

今日からまた雨が続きます。
雨の時期の工事で影響するのは、躯体の濡れ。

木造はもちろん、グラスウールなどの断熱材を工場から入れてくる
鉄骨造も要注意です。
雨で工程を延ばすと、物流や職人の手配替えが大変。
あとの工程も狂うため、雨でも組み立てを強行する会社が多いです。

木はどれだけ濡れても問題ないという、営業や現場監督もいるみたいですが、
それは嘘です。

多少濡れる分には問題ありませんが、反りが出てくるなど、大量に長期間、
濡らしてはダメです。また、あとから乾きにくい箇所も、カビや腐朽対策の意味から
濡らさない努力が必要です。


濡れてしまった場合は、十分乾燥させることが重要です。
乾燥しないまま床合板にフローリングを貼り、あとで変色した、盛り上がりが出た
という事例が未だに多くあります。木の乾燥度合いは機械で測れます。

 

 

 

 

 

 

 

名義貸し

近年は、設計者や監理者へも責任が及ぶことが多くなり、
確認申請などの名義貸しは、あまり聞かなくなりました。

ただ、どこの業界においても、資格者の名前を借りたいという
ケースが無くなるわけではありません。

私のところにも、こういう文章を書いて欲しいなどと
依頼してくるケースがあります。

人が言ったことを、そのまま書類に書くようなことは、当然お断りします。
資格がなくても、自分の名前で書けばよいと思います。

 

 

 

 

不思議体験

この週末にお会いした方が、私の顔を見ただけで
先月、今月の私しか知らないことを言い当てました。

お会いしたのは2度目。
先回は約1年前で、当然、私のことなど気に留めておりません。

その他に家の図面を見ただけで
その家に住む夫婦のことも言い当てました。

スピリチュアルな事を信じる方ではありませんが、
この週末は、このことが頭から離れませんでした。

1週間ほど前も、別の人からこんな話を聞きました。
スピリチュアルな能力のある友人が、図面上に家の不具合箇所を記した。

疑いたくなる話ですが、複数の方が見ています。
本当の話なら、一緒に組みたいですね。

 

 

 

 

 

品質低下

欠陥住宅の書類をまとめて印刷しようとしていたところ
レーザープリンターの調子が急に悪くなりました。

プリンターは故障に備え、昔から2台体制。もう1台で印刷しました。

 

マンションの欠陥検査の下見に行きました。
そこで感じたことは、現場監督の質の低下。

現場監督がしっかりしていれば、紛争にならなかった。
(職人の腕も悪いが、現場監督がダメ出ししない)

現場監督は人手不足。新たにやりたい人もいない。
出来の良い人が残ればよいが、現場で話を聞くと、そうではないようです。

現場監督という仕事もAIに仕事を奪われる職種と言われております。
AIがどのように現場を仕切るのか、興味があります。

 

長持ちの秘訣

鉄骨系のあるメーカーは、木造住宅は30年で建て替えが必要。
また、途中のメンテナンス費もかなりかかるため、トータルで見ると、
購入価格は高くても、当社は得だという説明をしているようです。

「木造住宅は30年で建て替え」

これを聞くと、木造住宅を造っている会社は怒るでしょう。
ただ、嘘でもなく、今までは、大半がそのとおりでしたし、
軽量鉄骨でも同じでした。

今後、全体的に家の寿命は延びていくと予想します。
ただし、メンテンナンスを怠る家は、短寿命のままであり、
2極化していくでしょう。

いくらメンテナンスフリーと言えども、30年も経てば
設備機器などもかなり傷みますし、その他、調子が悪い箇所、
劣化する箇所もできています。

家を長持ちさせたければ、何もしないのではなく、
早めの手入れをしていくことが、重要です。

 

 

打合せ時のコロナ対策

今年春からリモート相談がメインでしたが、
従来どおり、対面も再開しております。

感染症対策として
・大型のアクリル板設置

・マスク着用
・エアコンを入れていても窓を開ける
・消毒の徹底など

面談のご予約は、メールでお問い合わせください。
昼間は現場へ出ていることが多いため、夕方以降、予約が取りやすいです。
土日も出張などがなければ、対応可能です。

約定性能違反

民法改正で「瑕疵」を「契約不適合」と呼ぶようになった。

文字だけ見ると大きく変わりましたが、
基本的な中身が変わったわけではありません。

最近よくあるのは、契約内容の食い違い。
まさに「契約不適合」。
中でも耐震や省エネに関する事が多い。

営業担当者が専門家ではないため、建て主の要望を誤って理解。
設計に伝わった時、要望と食い違っている。

家の性能に関することは、具体的に伝えることが重要です。
数字で表せることができるものは数字を伝えましょう。
例) 耐震等級3、C値(相当隙間面積)1以下など。

また耐震等級は、よく確認をしないと、
「耐震等級3相当」と表示し計算していないケースもあります。

構造や省エネなど、家の仕様に関することは、
あとあと修正が難しいため、計画の段階で要望が間違いなく
伝わっているか確認することが重要です。

住宅の性能を解説しているユーチューブチャンネルが増えてます。
建て主が簡単に知識を得られるため、商品が古いハウスメーカーや
性能の低い家を提供している工務店にとっては脅威になると思います。

 

 

 

 

 

 

 

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