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不動産ロンダリング

このところ最高気温日本一の岐阜県で、雨漏り検査を行ってきました。
体が暑さに慣れてきたので、それほど暑さは感じませんでした。

建物が欠陥住宅。大きな不備は目につかない個所にあり、
事実を告げなければ、買った人もおそらく分からない。

その家は、本来取り壊すべきであるが、損失が大きい。
事実を告げずに売れば、買う人はいる。
しかし、あとから訴えられるかもしれない。

直接、自分が売れば、事情をよく知っているだけに、責任を問われる。
転売していけば、うやむやになるかもと考えた。

やってることは、マネーロンダリングの不動産版「不動産ロンダリング」
ロンダリングの意味は、洗濯する、きれいにする。
隠れた瑕疵を、売買を繰り返すことで、無かったことにする。

自殺などの事故物件同様、対策は、近所調査が有効。
物件を買う前に、近所の方へ聞き取りすることをお勧めします。

施工不備はなぜ放置されているのか

完成時や工事中の現場見学会に行って、施工不備が目についたという話をよく聞きます。
業者側は、契約を目的にイベントを開催しているのになぜ、施工不備を放置するのでしょうか。

放置している訳ではなく、例えば、基礎にひび割れやジャンカがあっても、
気にして見なければ、目に入らない。つまり、気づいていない可能性が高い。

お客を呼ぶイベントで、瑕疵をそのままにしておくのは、
その工務店の品質意識は低いと思って間違いない。
建て主目線で品質管理をしていないことを表している。

広告はいくらでも嘘を書ける。
品質アピール以外に、最近は、高気密、高断熱仕様に関する嘘が多い。
実際に目で見てみるのが良いですね。

 

 

3連休

3連休の初日に、遠方への車移動を入れてしまいました。
普段の土曜日に比べ、車が多いと思い、3連休初日であることに気づきました。

車の多さに加え、事故渋滞もあり、余裕を見て出かけたにもかかわらず、1時間遅れで到着。
帰りは、予想に反して、サービスエリアや道路もそれほど混んでいませんでした。

瑕疵の修理で不誠実な対応をされるケースが多い。
損するだけの仕事で、気持ちが入らないのは分かりますが、
仕事全般において、責任を果たす業者であるかどうかが分かります。

最近、契約前に業者選択の相談に来られる方が少しづつ増えています。
対応の良し悪しも、事実としてお話することがあります。

 

 

 

事例1098 「耐力壁下の人通口」

名古屋はしばらく、気温35度越えが続きます。

こういう時に限って、外の検査、小屋裏の検査が多いです。
この仕事も長くやっているので、暑さ対策は万全です。

 

■(1)今回の事例______________

「耐力壁下の人通口」
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◆写真解説

耐力壁下の基礎人通口。
柱下すぐ近くに開口があると、基礎に力が伝達されにくい。

 

◆内容説明

基礎に設けられる人通口。
床下点検で人が通るために設けられる。

木造の2階建ては、構造計算をする必要はない。
計算を任意に行ったとしても、基礎の計算を省略することがある。
また、明快な基準もないため、構造を考慮せず、位置が決められることが多い。

私が検査で見る限り、構造をきちんと配慮して設計されている基礎は50%くらい。

 

◆対策

構造建築士に、基礎の図面を作成させるなど。

 

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■(2)編集後記

近年、毎年豪雨の被害が出ているように思います。

地震対策ばかりに目が向けられていますが、
豪雨対策も立地によっては考えていく必要があると思います。

水浸かっても、すぐ乾く家。
土砂崩れに耐える家。

実現できそうですが、地震対策より、かなりの費用がかかりそうです。

あまりTVを見る時間がなく、西日本豪雨の被害状況を詳しく見ていません。
専門誌などで情報を得ようと思います。

 

2日連続の欠陥検査

昨日、今日2日間かけて、欠陥調査。
延べ床面積が大きくなると1日で終わりません。

家が大きくなると、検査料金も高くなりますし、
今回、やや遠方でもあり、交通費も加算されます。

費用が掛かりますが、検査をしないといけない事情があります。

今月、あと2件、欠陥検査を予定しています。
トラブルはたくさん発生しています。

海外現場の重大な懸念事項

現地の鉄筋施工で、一番まずいのは、柱の帯筋。フックが90度。

難しい説明は省略しますが、主筋(縦に入っている鉄筋)に大きな力がかかりはらんだ際、
90度だと開きやすい。日本では135度に曲げる。

大地震が来ないという前提で、建物が造られている。
柱も細いし、鉄筋の組み方も疑問だらけ。
ここが重要だというところに鉄筋が少なく、どうでもいい箇所に鉄筋が多く入っていたりする。

これではダメだと説明しても、これが標準だと言われてしまう。
また、どこの現場でも同様な施工がされている。

あとから調べると、大地震が来ない国ではない。
近年、急激に高層のコンドミニアムが増えている。
都市部に大きな地震が来たら、被害は相当なものになるのは確実でしょう。

日本は大きな地震が来るごとに、基準が見直されてきた。
同じようなことを繰り返すと思われる。

このまま、放置をするのか。
日本のやり方を無理やり押し付ける気はありませんが、
何らか改善できる方法を実行しようと思います。

「日本は人口が減る、これからの不動産投資は海外だ」
という広告を最近よく目にする。

現地事情を知らなくても、お金さえ出せば、簡単に買えてしまう。
(外国人に対し土地を買うことは認めていない国が大半。
コンドミニアムは例外で、日本のマンション同様な買い方ができる)

2年ほど前にも、この国を訪れている。
現地の人で、コンドミニアムは大きな地震が来たら倒壊する。
低層の家を買うと言っていた人がいた。

 

 

 

事例1097 「漏水によるカビ、錆」

久しぶりに天気になりました。
今日は暑くなるのを予想し、小屋裏は午前中に入りました。

それでも、ズボンが汗で濡れ、変色。
この時期、すぐ乾くズボン、シャツを着用しています。

 

■(1)今回の事例______________

「漏水によるカビ、錆」
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◆写真解説

床下の漏水が原因の建材のカビ、錆。
写真は床と壁をめくり、壁の内部を確認した写真。
鉄筋コンクリート造。

 

◆内容説明

入居後すぐ、床や壁が変色。
湿気も大量に感じ、床下を確認すると水が溜まっていた。

本来、乾いている箇所に水がまわれば、確実にカビ、錆が発生する。
カビが発生すれば、カビの胞子が室内へ発散。
カビ臭くて、家の中に居られない。

漏水は浴室から。
防水の施工不備が原因。よくある事例。

 

◆対策

漏水事故が起きると、責任のなすりあいになることが多い。
施工が悪い、設計の指示が悪いなど。

今裁判になっている事例では、まわりまわって、施主が悪いと相手側が言っている。

漏水が起きないように、設計者、現場監督、職人が
それぞれ重点事項をチェックする。

 

 

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■(2)編集後記

明日からの1週間は、移動が多いです。
7日中4日が出張です。(東海地方以外の県での検査)
残り3日は、愛知、岐阜など。休みはないです。

今週は雨で交通機関が乱れていたため、遠方の予定が無くて良かったです。

 

海外現場の改善指示

雨のピークは過ぎたようです。
山崩れなどに対しては、家の中は安全ではありません。
大雨の際は、早めの非難を心がけてください。

海外の現場で、改善を強く求めたものは、鉄筋の結束線。
日本より2~3倍太いものを使っている。

 

 

 

 

 

 

 

太くて固いため、1箇所縛るのに、日本の5倍くらい時間がかかっている。
また、張り出しやすく、コンクリート打設の際、引っ掛かり、空洞ができやすくなる。

職人のリーダーと話をしたところ、これしか売っていないとの回答。
実際に私も手に取り、試しに縛ってみた。番線を縛っている感じでした。

現場のあと、建材店に直行。
店内を見せてもらうと、やはりこの1種類しかなかった。
そのあと、マンションの現場を見たが、やはり同じ太さの結束線が使われていた。

日本では、もっと細いものを使っていて、早く作業できると説明したが、
それでは、強度が弱くなると反論された。

どうやら、太い結束線で鉄筋を固め、強度を確保するという考えが浸透している。

結束線を日本と同じものにかえさせるのは、かなり難しい。
その国の標準施工になっているため、誰も私の言うことを信用しない。

逆の立場でも、海外から来たエンジニアが、日本のやり方を否定したら
そう簡単には信じないと思います。

工期も遅れることが多いようです。
結束を改善するだけで、工期は確実に短縮できると思います。
次回、行く機会があれば、たくさんの証拠を持っていこうと思います。

 

 

 

 

 

建売住宅の職人事情

名古屋も大雨です。日曜日まで雨の予報。
今日はニュースをチェックできていませんが、災害が起きてないとよいです。

この前、現場で大工さんに言われたことを書きます。

断熱材の検査で伺い、いくつか指示を出したところ、

「隣の大工がうらやましい。(工事中の分譲住宅)
検査が入らないから、手抜きができる。

俺は、あんたが来るから、手寧に仕事している。
そのため、手間がかかりすぎるのと、余分に材料を買うため、
1日5千円くらいにしかならない。やってられないよ!」

一瞬、ブチ切れそうになりましたが、冷静になりこう言い返しました。

「この会社の仕事、辞めたらどうですか。
行くところが無ければ、紹介しますよ」

職人不足でも、この状況。
時間給に直すと、愛知県の最低時給(確か871円)を下回ります。
請負なので問題になりませんが。

建売業者の競争が激化しています。
地元業者だけでなく、大手メーカーの建売も目立つ。
供給過剰な感じを受けます。

競争が激化すれば、価格競争も起きる。
結局、しわ寄せが来るのが、末端の人たち。

昔に比べ建売のイメージは悪くありませんが、
手抜きをしないといけないほど、単価が下げられると
悪いイメージが復活するかもしれません。

土地が気に入ったからと言って、安易に契約してはいけません。
欠陥住宅は、未だに数多くあります。
建物の品質を確認しましょう。

今日は1件、瑕疵検査の書類を完成させる予定。
修理に応じるか分かりませんが、高額な補修費用が掛かります。
現場監督や職人に知識があれば、起きなかった事例です。

 

 

 

ブロック塀比較

大阪北部地震以降、ブロック塀の危険性が注目されています。

熱帯の地域では、ブロックが良く使われています。
住宅もビルも、梁、柱をコンクリートで造り、壁をブロックで積んでいきます。
(日本は壁も一緒にコンクリートで造ります)

 

 

 

 

 

 

 

↑集合住宅の2階部分。床もコンクリート。

この考えが、ブロック塀でも生かされています。
日本は控え壁ですが、こちらでは鉄筋コンクリートの柱を入れます。

 

 

 

 

 

 

 

鉄筋量は日本の基準より少なめですが、横筋を柱に通しているので
パタンと倒れることはないでしょう。

建物は危なさを感じますが、ブロック塀においては、柱を造る分、日本より手間がかかっています。

日本建築学会が危ないブロック塀の見分け方を公表しています。
近所の塀を確認してみて下さい。

http://www.aij.or.jp/jpn/symposium/2018/CB180629.pdf

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