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地盤沈下した新築住宅

今日、東海地方も梅雨明けしそうです。
梅雨明けを待ち望んでいましたが、猛暑になるのも現場がつらいです。

先日、地盤沈下している新築住宅の立ち合いに行きました。
私が沈下データを示していますが、施工者側も自ら確認したいと言ったためです。

測定の結果、沈下が進行していることが判明。
数字だけを見るとわずかではあるが、約10ケ月で30%も沈下が進行。

今回、私がでたらめを言っていると思い、自分たちで計測したかったと思います。
測った結果が、自分たちにとって都合が悪い、沈下の進行が判明。

結果を検討の上、何らかの回答がある予定。
ベタ基礎の面積が大きな家で修理費用が莫大にかかります。
「問題がない範囲の沈下、修理はしない」と言ってくるかもしれません。

 

 

 

事例1192 「アルミダクトのつぶれ」

愛知県のコロナ感染者数が100人を超えました。
今後、どう推移していくのか、今週の数字に注目しています。

検査は、国や県から自粛要請などが出ない限り、
普段どおり実施していく予定です。

遠方への検査も同様に考えております。

 

■(1)今回の事例______________

「アルミダクトのつぶれ」
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◆写真解説

キッチン換気扇、アルミダクトのつぶれ。
ダクトの断面積が減り、排気効率が悪くなる。

 

◆内容説明

外壁部への接続時、手で潰してしまったと思われる。
アルミ製のため柔らかく、簡単に潰れます。

消防条例等の規準では、キッチンのダクトにアルミ製は使えない。
また、山折りと谷折りの繰り返し構造になっている
フレキ管の使用を禁止している。理由は油が溝に溜まるため。

ただし、住宅の現場では、慣習的に昔からアルミダクトが使用され
消防署も黙認しているのが現状である。つまりグレーゾーン。
(業務用に比べると火力も弱く、支障がないという判断をしているようです)

消防検査の対象となる住宅以外でも、
施工性から曲げ部だけ、アルミフレキを使うケースが多い。

破損、変形しやすいアル三ダクト。
施工中の破損等には気を付ける必要があります。

 

◆対策

石膏ボードで隠れる前にチェックをする。

 

 

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■(2)編集後記

7月の天気は、ほとんど曇りか雨でした。
過去、このような天候は記憶にありません。
今年の冬は雪が異常に少ないなど、明らかに気象変動が起きています。

住宅への影響ですが、冬が暖かいのは、特に気にする面はありません。
問題は梅雨から夏場にかけての、雨と湿気と台風。

雨は雨漏り、浸水、がけ崩れ。
湿気は結露、カビ。
台風は雨漏り、屋根などの破損。

去年から確実にカビ被害は急増しています。
特に海に近い土地、内陸部でも風通しの悪い土地では、その確率が高まっています。

カビの原因となる結露。
一般的には冬場に多く発生するイメージですが、
最近はサッシ性能がよくなり、冬場の結露は減っています。

反対に夏場、床下、壁内の結露が急増しています。

 

 

 

完成検査の指摘是正

今週、梅雨が明けそうですが、晴れマークが出るのは来週以降。
天気待ちの検査が溜まっています。

 

新築検査において、完成検査の指摘是正写真の提出率が非常に悪い。
1週間以内に送られてくる確率。7月完成の現場は30%。

仕事ができる監督さんは早期に送ってきます。
この監督さんは遅いと予想すると、その予想はほぼ当たり、
こちらから何度か催促をしないと送られてきません。

理由は想像がつきます。
引き渡しが済み、お金をもらったから、仕事の優先度が下がる。

今後、是正が終わるまで、最終代金を残すようにアドバイスしたいと思います。

 

事例1191 「乾式タイル壁の下がり」

明日がなぜ祝日なのか、ふと疑問に思いました。

調べると「スポーツの日」
オリンピック開催のため、10月の体育の日が移動したんですね。

 

■(1)今回の事例______________

「乾式タイル壁の下がり」
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◆写真解説

木造住宅、乾式タイル壁の落下。
下地のボードが重みで下がり、目地が切れた。

 

◆内容説明

現在、木造住宅の外壁タイルは、モルタルを使わない
接着剤による乾式貼りが主流です。

今回紹介するのは、下地サイディングの下がり。
一部分だけの下がりのため、釘の本数が不足していた可能性がある。

検査でタイル下地の施工を見ると、100%釘、釘とビスの併用、100%ビス
など施工方法は会社により様々。施工マニュアル以上であれば、指摘はしません。
また、下地サイディングは胴縁に固定するため、胴縁の固定も重要です。

 

◆対策

通常のサイディングの重さに加え、タイルの重みも加算される。
下地の留め付けを施工中にチェックする。

 

 

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■(2)編集後記

一般的な外壁は、2重に防水をしていても、雨漏りをなかなか減らせません。

外壁は継ぎ目や取り合いが多く、100%雨の浸入を防げない。
下地防水も釘などの穴が開くため、100%ではない。
2重にすることで、補完し合い、100%に近づけていています。

これとは対照的に鉄骨系の大手メーカーの外壁は、防水が1重の会社が多い。

1重防水が可能なのは、外壁材の大きさの違い。
大判であるため、継目が少ない。
大判が扱えるのは、工場生産の強みです。

雨が漏りやすいのに継ぎ目が多いのは、運搬や施工性から。
外部に継ぎ目を無くせることができれば、雨漏りは激減します。

7月は雨が多かったため、雨漏り検査の依頼もいくつか来ています。

 

マンション販売会社のトップが住民側に謝罪

今日のニュースでの注目記事。
「25年前に分譲された福岡市東区のマンションで傾きが生じ、
基礎となる杭が固い地盤(支持層)に未到達だったことが判明した問題で
販売したJR九州、若築建設、福岡綜合開発(現・福岡商事)の3社のトップ
が21日、マンションを訪れ、住民側に謝罪した」

当初は非を認めていなかったが、杭が届いていない証拠を突きつけられ
さらにマスコミが報道したため、態度を一転、非を認めました。

会社が大きく有名なほど、マスコミやSNSの影響は大きいです。
JR九州の存在が、よりマスコミの露出を高めたと思います。

地元工務店レベルの場合、実名報道をすることはほとんどなく、
TVや新聞での影響は少ないです。
ただ、SNSと連動することで、地元で噂が広まることもあります。

 

 

現場での威嚇

今日は、空調服を着用していても、結構汗をかきました。
こういう暑い日に限って、現場が多く、
耐震診断も含め4件もまわりました。

今月に入り2回、現場で喧嘩を売られています。
一人は大工、もう一人は現場監督。
甘く評価しても、悪い部類に入る大工と現場監督。
一流レベルの方は仕事に自信があるため、喧嘩を売る必要はありません。

検査で指摘されると、自分の仕事が増えるので
威嚇目的で喧嘩を売ってくると思います。

私は施主さんから依頼を受けて現場に入っているため、
私に攻撃=施主さんに喧嘩を売っているようなものです。
頭が回らず、先走ってしまうのでしょう。

最近は、私ではなくアシスタントに喧嘩を売る人もいます。
そのケースでも確実に、あとで本人は後悔することになります。

また、施主さんが若い方や女性の場合、お金を払う立場であっても
業者になめられるケースがあります。
何かあっても脅せば黙る。みたいな考えがあるようです。

なめられないため、検査を入れようという考えもありです。

 

 

 

完成時の床下確認

完成検査の時、床下を確認します。
のぞくだけでなく、奥まで入って行きます。

多くのハウスメーカーの社内検査は床下を点検口からのぞくだけ。
社内検査を第三者へ委託しているケースもあるが、
その場合でも奥まで入らない会社が多い。

奥まで入って行く必要性を皆が感じながら、
狭い空間で移動が大変なため、省略されています。

今日も床下で雨水が入っているのを発見。
やはり床下は、社内検査で確認すべき事項だと思います。

点検が容易なように、今ある点検ロボットなどの改良を
急ぐ必要があると思います。

ドローンも小型化し、性能も良くなってきているため
近い将来は、機械による床下点検が当たり前になると思います。

住宅紛争処理のチームワーク

昔、欠陥住宅紛争を手掛ける先輩の建築士から
お客さんが連れてきた弁護士と組まない方が
良いとアドバイスされました。

その方、仕事を引き受けるときは、
弁護士交代も条件にしていました。

私の場合、途中で弁護士をチェンジするのは
そう簡単ではないため、それを条件にはしておりません。

ただ、最近はその条件を設定しようかと考えております。
理由は、建築紛争に不慣れな弁護士にあたる確率が増えているからです。
この前、お客さんに弁護士を選んだ理由を聞いたところ
「一番安かった」と答えられました。
値段と能力が必ずしも比例するわけではないですが、
弁護士を値段だけで選んではダメです。

今、組ませて頂いている弁護士の一人は、いつも組んでる弁護士に比べ、
私の手間は5倍くらいかかっています。
目の付け所もズレていて、どうでもよいことを重視しています。

チームワークが乱れると、何事もうまくいきません。
依頼者に不利益になれば、依頼をしていただいた意味が薄れます。
もう少し考えて結論を出したいと思います。

 

 

 

事例1190 「床下断熱材、大きな隙間」

来週の中旬に梅雨明けすると思っていましたが、
先ほど週間予報を見ると、来週も曇りや雨に変わっていました。

暑くなるのも嫌ですが、早めに梅雨が明けて欲しいです。

 

■(1)今回の事例______________

「床下断熱材、大きな隙間」
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◆写真解説

床下断熱材の大きな隙間。
定尺の材料だけを入れ、空いた部分はそのまま。

 

◆内容説明

大工自身が断熱材の必要性を分かっていないため、
隙間があっても気にならない。
社内検査で床下を見ないため、誰も気づかず、
そのまま引き渡しされる。

通気のある床下は、外部比べると、室内との温度差は少ない。
断熱材が入っていなくても、生活をしていて気づく可能性は低いですが、
ありとなしでは、床の温度に差が出ます。

 

◆対策

社内検査で床下を確認する。させる。

 

 

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■(2)編集後記

今まで現場を見てきた中で、これは良くないと思える建材がいくつかあります。

私だけでなく、他の建築士が同様の指摘をしている商品がありますが、
無くなったり、改良されずに今でも売られております。

今後、新築検査を受けた物件においては、図面チェック時に
その建材を使用することが分かれば、仕様変更を求めることを検討しています。

不具合が出る可能性が100%でなくても
可能性が高い商品は排除していこうと思います。

 

不動産購入の罠

不動産業界でも自粛により、一時、営業活動が止まっていました。
その時のマイナスを取り戻そうと、強引な営業話が聞こえてきます。

先週、相談を受けた内容。

中古マンション購入で、不要なリフォームまでセット。
購入可能な額まで金額を目一杯釣り上げられた。
不動産屋は仲介手数料に加え、リフォームで儲けようと考えている。

さらに不動産屋から提示された金銭計画もダメで、絶対に買ってはいけないと助言。
ローンも全て不動産屋任せで、買主に有利ではない条件で組まれていた。

家が欲しい若い買主は、不動産や金融知識がなく
簡単に不動産屋を信用してしまった。
不動産屋の報酬体系(売らなければ報酬にならない)を考えれば、
多少は疑ってかかることも必要です。

不動産購入やお金の知識を勉強しようとしても
いろいろな罠が仕掛けれている例もあります。

無料セミナーやイベントは、何で収益を出すのか、
考えて参加したほうが良いです。

無料だからと参加し、その場で建築業者を紹介してもらい、
6%も紹介料を取られていた例もあります。3000万円なら180万円。
見積書にオンされていたら、実質大損しています。

今現在は、ユーチューブなどでも勉強はできます。
中には大変良いコンテンツもあります。
多少でも知識を持って購入にのぞめば、失敗する確率は減ります。

 

 

 

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