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事例1240 「床下のカビ」

年末の休みまで、あと2週間ほど。

未だ、年内に予定を入れて欲しいという依頼がありますが、
特に混み合う時期でもあり、新築検査の枠以外、
ほとんど予定を埋めております。

また、今月対応できない予定を1月にスライドしているため、
欠陥住宅検査などは、これから依頼を頂きますと
2月の検査になる可能性が高いです。

 

■(1)今回の事例_____________

「床下のカビ」
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◆写真解説 

1階床合板のカビ。基礎の打ち継ぎ部から雨が浸入。
基礎断熱仕様の家であるが、床下換気はなく、密閉状態。
それゆえ、床下が猛烈に湿気て、カビが大量発生した。

 

◆内容説明 

カビ問題は、最近急増しております。裁判で争っている家も年々、
増えており、問題解決のノウハウをかなり蓄積しつつあります。

今回の例は、基礎の打ち継ぎ部が、地面より低く、地下水が浸入した。
これはよくあるパターンで、設計者や現場監督の経験が豊富であれば
予見できる内容です。

こうなると、水が入らないように防水し、
内部を徹底的に乾燥させ、除カビ、防カビ処理を行う必要がある。

もともと、床下の換気計画もないため、今後の湿気対策として、
床下換気の設置も、再発防止のために検討する必要がある。

 

◆対策

カビ被害を予見できる現場の実務者は非常に少ない。
夏場の湿気、カビ対策を家の計画時に検討する。

 

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■(2)編集後記

設計事務所に設計を委託。
工事中に第三者検査を入れる旨を伝えたところ、
拒否されたという話を伺いました。

設計者である建築士は自分自身の無知がばれるため、
NGを出すケースが多いです。

設計事務所は、開業資金がそれほど必要ではなく、独立しやすい商売。

独立しやすいため、十分な経験、知識の蓄積無しで独立する人も多く、
独立してしまうと、誰もダメ出しをしないため、
間違っていてもそのままになる。

最近は、設計、デザイン力のある工務店が増えています。
淘汰されないためには、検査を断っている場合ではないと思います。

 

 

 

 

使わない方が良い建材

今の事務所に移り、8年くらい。
今日初めて、近くのバス停から市バスに乗りました。
東西の移動は電車がありますが、
南北移動は市バスの方が早い場合があります。

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今後、新築検査の図面チェックで、要望があれば
仕様、使用材料のダメ出しをしようと思います。

そう思ったきっかけは、検査を入れて品質を確保しようとしても
そもそも、仕様や建材が良く無かったりする例が多いからです。

今現在も、たくさんの紛争に関わらせていただいています。
また、いろんなハウスメーカーさんの家を見ています。
必然的に何が良くて、何が悪いかの知識が蓄積されています。

特に気象変動により、いくつか使わない方が良い材料、仕様があります。
公にコメントすると、業界からバッシングを受けるのは確実で
検査依頼をしていただいた弊社のお客様だけにアドバイスいたします。

プラン、デザインは、今までどおり、ダメ出しいたしません。
面談(有料)をされる方は、面談時に意見します。
それ以外の方は、新築検査の問い合わせ時に、
こちらから要望の有無を伺うようにいたします。



代弁者としての依頼

自分の意見を、一級建築士が書類に書く。
つまり、私に代弁者になって欲しいという目的で依頼をしてくる方が、
たまに見えます。

雨漏りしていないのに、雨漏りしていると書いてとか、
その他、常識を超えた要求の記載を求められる事があります。

弊社、おそらく他社さんも、客観性を持った検査や書類作成業務を行って
いて、言われたまま、書くようなことはしていないと思います。

数ケ月前、欠陥検査に行き、検査をしないで帰ってきたことがあります。
依頼者が、自分に有利な内容、結果を求めてきて、
私の話を聞く気がないため、お断りしました。

事実を無視した、自分の思い通りの書類が欲しいだけでしたら、
自分で書類を作り、名義貸ししてくれる建築士を探せばよいと思います。



話し合いによる解決

欠陥検査から2年。
弁護士を入れて話し合いを続けていた紛争が和解できそうです。

家の不具合の内容はひどく、請求金額も大きい。なのに、当初より、
相手側からの強い反論はなく、激しい争いではありませんでした。
おそらく、建築業者側も裁判での解決を望んでいなかったと思います。

時間はかかりましたが、裁判を選択していたら、解決はさらで先で、
金額もかなり低くなる判断だったと思います。

依頼者は、弁護士と私にほぼお任せで、自己主張を控え、
決して焦らなかったことが、結果としてよかったと思います。
新たな紛争依頼が多い中、解決する現場が出るとホッとします。

適正な検査料金

ここ最近、数名のお客さんから、
他社に比べ検査料が安いですねと言われました。

普段、気にしていないため、どのくらい違いうのか、
検査会社としては大手の会社と、創業して間もない、
個人経営のところを見てみました。

大手は、会社の経費、広告代を考えれば妥当で、
基本的な料金算定は、弊社とあまり変わらないと思います。

弊社は3年くらい前から、ネット広告をやめています。
開業した当初(2000年前半)は、ネット広告に費用をかけていました。
近年の価格の高騰傾向でネット広告をやめたのではなく、
広告を出さなくても、紹介などで依頼が十分来るようになったため
広告の配信を止めています。

後者の方の料金設定は、全体的に高く、オプション検査の
いくつかは、私の考えでは、ぼったくりレベル。
同業他社の値段を参考にしていると思いますが、
初めの頃は、不慣れなため、検査の質が高いとは思えません。
安く始めて、質の向上の応じて、値段を上げていくことが
値付けの基本だと思います。
とは言え、値付けは自由なので、本人の考えで良いと思います。

安いと検査の質が低いと思われることもあります。
材料費のかからないこの仕事は、食事や製品などと違い、
価格の判断が難しいです。

検査内容、項目、使用機材などで比べることはもちろん。
誰が検査に来るのか、業者に対し言いたいことが言えるかが重要です。
きちんと検査ができても、業者の顔色をうかがい、また、反論を恐れ
指摘をなかったことにしては意味がありません。

この業界もDXへの取り組みが進んでいます。
AIによる判断、5Gの普及、スマートグラスの性能向上による遠隔検査で
価格は下がり、検査会社選びの基準もかわるでしょう。

ただ、全てが置き換わるのではなく、欠陥住宅検査など
一部は、今までどおりだと思います。

弊社としては、遠隔検査の体制を可能であれば、
早めに取り入れたいと考えております。

事例1239 「基礎梁未施工」

書類作成、事務作業のため、週に1日か半日は、
事務所にいる時間を確保するようにしています。
とはいえ、なかなか実行できず、ここ2週間ほどは、
出張なども多く、事務所にいる時間がかなり少なかったです。

今年もあと残り1ケ月ほど、来月もこのペースが続きそうです。

 

■(1)今回の事例_____________

「基礎梁未施工」
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◆写真解説

1階耐力壁下(赤囲い部)に基礎梁(基礎の立ち上がり)がない。
図面どおりの施工でもなく、瑕疵保険などの検査で指摘を受けないのが不思議。

 

◆内容説明

1階の土台下には、連続した基礎の立ち上がりを設ける必要がある。
木造住宅の基本的な構造規定であるにもかかわらず、1年に1,2件
このような、おかしな基礎を検査で見る。

2階建ての住宅のため、確認申請で構造はチェックされません。
けれども、瑕疵保険の方で、基礎のチェックが入っているはず。
これで合格を出しているとすれば、検査に問題があります。

 

◆対策

2階建て住宅の構造審査省略を無くす動きも出ていますが、
いつになるかは、現時点では分かりません。

住宅の場合、設計事務所に依頼したとしても
構造担当は外注になるケースが多い。

外注先を自ら見極めるか、第三者に構造図面をチェックしてもらう。

 

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■(2)編集後記

今月は完成検査が多く、多くの現場で指摘に対する是正写真を求めています。
しかしながら、半数以上の現場で写真がなかなか出てきません。

対応が遅い理由は、最終代金を回収したので
対応が後回しになっている。

 

最終代金を払わないとカギをもらえないため、
渋々払うと、いろいろ対応をしなくなる。

対応をしないことを懸念し、最終代金を止めると
弁護士から内容証明が来る。

払っても、払わなくても施主側のリスクが高い。

業者選びを適正に行えば、こういった懸念はありません。

 

 

完成時の指摘

先週あたりから完成物件が多いです。
昔は、12月、3月、9月などが完成の多い時期でしたが
最近は1ケ月早くなっている印象です。

完成検査で指摘の多いもの(最近のデータ)
1,床下断熱材のたれ
2,ユニットバス区画だけ基礎断熱仕様のケースで
  配管貫通部、人通口の蓋の隙間処理ができていない
3,省令準耐火構造の仕様の場合の施工不備
4,床下点検口まわりの断熱材未施工
5,鋼製束のナット締め未施工

1の断熱材のたれは、4件連続で指摘しています。
また、指摘の数も今月は、全ての現場で多めです。

引き渡し時に申し出ないと、修理対応しないといった
契約内容になっているケースもある。

大半の会社は、社内検査で床下に入らないため、
完成時に床下など見えない箇所を点検することが重要です。

木造建築物の高層化

日本で木造建築と言えば、3階建てまでが一般的でした。
最近は、4階以上も珍しくなく、木造のビルも注目されています。

一昨日、TVニュースで木造のマンション、ビルが取り上げられていました。
懸念される強度、防火性、防音性について、
あるメーカーが十分クリアしていると説明していました。

確かに正しく施工をすれば、そのとおりだと思います。
ただ、性能を確保するには、丁寧で細かな作業が必要で、
きちんとした現場管理が重要になります。

このメーカーの現場で、手抜きにより耐震強度、防火、防音性能が
確保できていない現場があります。
不具合の検証の結果、職人任せで管理されていないのが明らかになっていて、
この会社の施工不良率は相当高いと思います。

CO2削減などをうたい文句に、今後、木造の構造建築物が
確実に増えていきます。

供給が増えれば、欠陥問題がいろいろ出てくると予想しております。


事例1238 「構造金物のビスが効かない」

明日から出張が続きます。
行きっ放しではなく、行って帰っての繰り返し。

長距離移動が大変ですが、名古屋に戻った時のスケジュールが
よりきつくなるので、しばらく時間の余裕がなくなります。

 

■(1)今回の事例_____________

「構造金物のビスが効かない」
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◆写真解説

柱脚の構造金物のビスが、梁の座彫り部を貫通。
ビスの効きが悪く、耐力不足

 

◆内容説明

大地震時に柱の引き抜きを防止する金物。
大きな力がかかる箇所は、ビスの長さが長い。

写真は、梁の座彫りの空洞にビスを施工している。
施工する大工さんは気づくはずですが、
指摘をしないと直さない。

このような施工不良があれば、大地震時に柱が抜ける恐れがある。
柱が抜けると、家が倒壊する。

 

◆対策

外部に構造用面材や防水紙が貼られると、確認が難しい。
座彫りがない、ピン接合などを選ぶか、
金物取付位置を、図面に記入する。

 

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■(2)編集後記

完成してから、家が希望した性能になっていないという事例が多いです。
原因としては、設計者、施工者の知識不足と図面情報不足。

弊社の個別相談では、希望をヒアリングをする中で
図面などをチェックし、希望と違う場合は、指示を出せます。

最近はコロナ過の影響で、面談が減っているため、
ヒアリングシートを作成し、希望が反映されているか
チェックできるようにしようかと思います。

契約書も、民法改正前の約款を使っている会社があるので
チェックした方が良いかもしれません。

 

 

 

間違った情報

検査に伺った際など、お客さんが持っているネット情報の資料を見ると
その情報は間違っていますよというものがある。

ネット上での情報は日々、増え続け、今では文章に加え
動画まであります。

実は、TVでも内容が正確でないことが、多々あります。
(放送前にチェックを求めてきますが、
局の都合のよい表現になることがあります)

ネットの場合は、私も含め、私的な発信のため、
当然、情報の信憑性はさまざま。

どの情報を選ぶかが、今の時代、とても重要です。


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