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賃貸物件検査

今週は今日を含め4日も出張。
遠くからでも呼んでいただき、ありがたく思います。

レオパレスの界壁施工不備問題。
ニュースになってから検査の問い合わせが増えています。

アパートは戸建てに比べ、欠陥住宅である確率は数倍高い。
理由は、戸建てより予算が厳しい。職人のレベルが落ちる。
界壁などの防火規定がある。

昨年も1棟、検査で耐震性がないことが発覚。
かなりの大規模補修工事を行いました。

多くのアパートオーナーさんは、収益だけ関心があり、
建物のことは業者にお任せ。
借りる方の安全を考えますと、オーナーさんが
建物の品質を気にすべきだと思います。

今現在、名古屋市内で賃貸マンションの新築検査を2棟受けています。
ここのオーナーさんは、業界のことをある程度知っている方、
きちんと造りたい考えから検査依頼をされました。

 

 

 

事例1106 「シーリング切れ、補修の不備」

また、暑い日が続いています。

一時ほどは気温は上がりませんが、湿度が高く体感的には暑く感じます。

暑すぎるため、早く夏が終わらないかと思っている人も多いのではないでしょうか。

 

■(1)今回の事例______________

「シーリング切れ、補修の不備」
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◆写真解説

外壁のシーリング切れ。1年目で切れ、補修をしたが、またすぐに切れた。
鉄骨造のALC壁。シーリングが切れると即雨漏りにつながる。

 

◆内容説明

シーリングが切れた場合、補修を安く済ませようとすると
上からシーリングを塗る。

上塗りは薄いため、すぐに切れやすい。
本来、打ち替えすべきでした。

切れ、補修を何度か繰り返すたび、10年の雨漏り保証期間が過ぎ、業者に逃げられた。

その後、私に依頼があり、原因は施工不良である証拠を突き付け、
さらに強く圧力をかけて、修理の約束を取りつけました。

今週、ニュースになっていたマンションの外壁タイルの落下も同じ。
大半が経年劣化と理由を付けて逃げ、補修費用は住民の負担となる。

マンションの外壁タイルに関しては、施工方法を
根本的に変えないと、落下問題は無くならない。

 

◆対策

シーリングが切れた際の補修は、打ち替えをする。

 

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■(2)編集後記

一部のメーカーでは、強制的に職人さんにスマホを持たせ、
撮った写真をサーバーにアップさせている。

また、図面などもサーバーから引っ張る会社も増えている。

いろいろ改善されている話は聞きますが、実際に現場監督さんなどと
接していると、あまり変化を感じません。

今の時代、良いシステムがたくさんあるのに
昔ながらのやり方で仕事している方が大半。

この前、電話で話をしていた監督は、深夜まで仕事をしていることを
自慢していましたが、それは時代遅れです。
おそらく、電卓で計算をし、面積などを手で拾っているのでしょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

完成検査で多い指摘

完成時の検査で指摘が多いもの。

「ユニットバス下、基礎断熱の施工不備」

写真は、人通口部の断熱材蓋が未施工。

その他、蓋まわりの隙間、配管貫通部の隙間などの指摘が多い。

この箇所に隙間が多いと、省エネ施工が落ちます。
床下の外気が入り込み、壁の周りから1階天井を経由し、室内へ入ります。
(ユニットバスの壁と躯体の壁の間に隙間がある)

長期優良住宅の制度ができ(H21年)、省エネの規定から、
ユニットバス下からの空気を遮断する施工が一般的になりました。
(基礎断熱+気密、もしくはユニットバス床の断熱、周囲の気流止め)

それまでの家は、断熱、気密措置が無くてもOKでした。
(今でも契約内容によっては無くてもOK)
冬場、寒さを感じる場合は、リフォームで周囲を塞ぐと良いです。

今でも、監督、職人が十分理解していない現場が多い。
ここの施工が省エネ性に影響します。
床下の分かりにくい箇所なので、プロに検査を依頼すると良いです。

 

クレジットカード利用

今朝のセントレア空港、駐車場が満車で焦りました。
お盆休みが終わっているのになぜ混んでいるのでしょうか?

今朝はボランティアに出発する大学生の息子を送りに行っただけ。
そういえば、フランクフルト行きのルフトハンザは1ケ月前でも満席でした。
そのため、フィンエアーのヘルシンキ行きを購入。
そのときも残席が3つでした。

ヘルシンキで乗り換え、ベルリンまで行き、そこから列車2時間、バス2時間。
目的は、歴史的建造物の修復のボランティア。寝袋+自炊という、割と厳しい条件。

今回、日本人は息子1人みたいです。
高校から短期留学などで、海外慣れしてきたためか、良いのか悪いのか、海外一人旅が平気。
1,2度一人で行かせれば、誰でも慣れると思います。

 

相談の料金、延長した場合など、小銭がない場合があります。
そのため、以前からクレジットカードの要望がありました。

最近、アプリでクレジット決済が可能になっています。
来週には、弊社でも導入予定です。安全性の確認は十分致しました。

対象は相談料と1回だけの検査で現地払いをしたい場合。

私も普段、ほとんどキャッシュは使いません。
カードと電子マネーばかり。

銀行がATMを減らしていく計画もあり、キャッシュレス化が進むと思います。

 

 

 

 

ぼったくり

大阪から西は電車が止まっているみたいです。
東方面の出張でよかったです。

このところ、ぼったくり事例に関わることが多いです。

畳が相場の10倍以上
建材単価が3倍など。

被害に会いやすいパターンとして、
設計事務所に依頼する。
坪単価は100万円超。
延べ床面積80坪以上。
空き巣と同じで豪邸が狙われる。

設計事務所と施工者がグルになり、価格を釣り上げ、
建築単価が分からない建て主が騙される。

価格に見合った施工をすればよいが、
人を騙すような業者がきちんとしている訳がない。

高額な家を買う場合で、価格の相場が分からない時、
価格が適正であるか、プロの知人などに相談することをお勧めします。

 

 

事例1105 「ダクトの結露」

岐阜県の山間部の現場へ行ってきました。

7月の大雨で国道が通行止め。
遠回りを強いられました。

建物が大きいため、あと2回ほど伺う予定です。

 

■(1)今回の事例______________

「ダクトの結露」
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◆写真解説

小屋裏を通るアルミダクトの結露。
原因は、夏場の湿気た小屋裏+エアコンの排気で冷えたダクト。

 

◆内容説明

夏にエアコンを付けると、2階の壁に水滴が垂れてきた。
小屋裏で結露した水が、天井の気密シート上に溜まり、
シートの端から壁際に落ちた。

屋根断熱でもないのに、小屋裏換気はなし。
湿気が抜けず、湿度が高い。

その中をアルミダクトが通っている。
エアコンで冷えた空気が通るため、結露が起きた。

取り急ぎ、断熱ダクトに交換。
小屋裏換気を設けることもお願いしている。

夏場はエアコンの冷気で結露が起きやすい。
湿気やすい箇所に冷気を直接あてないことも重要です。

 

◆対策

断熱タイプのダクトを使う。

 

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■(2)編集後記

明日は朝、岐阜と愛知の現場に行ってから出張。
泊りではなく、その日のうちに名古屋に帰ります。

週末から来週にかけても予定が埋まっております。

現在、瑕疵検査は、順番を待って頂いている状態。
相談も少し先でないと枠が空いておりません。

9月に入ると多少空きが出る予定です。

構造計算の間違い

構造計算の間違いから、安全性が確保されないとして
裁判になっている事件がある。

この現場、他にも瑕疵を指摘しているが、
規定違反に対し、計算で安全だから問題が無いという反論が来る。

先回、新たな計算書に対し、計算ミスを指摘した。
修正されたものは、間違いが無くなったが、
追加で別の瑕疵に対して出された計算書が間違っている。

最初に出される計算書は全て間違いあり。
ミスはある一定の確率で誰でも起きると言われるが、
このケースでは、計算をしている人に問題があると思う。

それにしても、気づかないだけで、間違ったまま通っている構造計算書は
結構あると思います。

私の予想では、5%くらいは間違っていると思います。

手計算の場合、ひとつひとつチェックしないといけない。
計算方法もいろいろあるので、時間がかかる作業となります。

 

 

 

 

 

 

怠慢な現場監督

位置を間違え切断されたホールダウンボルト

ホールダウンボルトの位置確認は、現場監督の仕事。
監督が検査をさぼり、間違ったまま、コンクリートが打たれた。

アンカーボルト、ホールダウンボルト設置の検査は、
通常の検査回数(5回)では省略します。
重要なものであり、社内検査が行われるため、間違うことが少ないからです。
監督が頼りなければ、検査を増やすことも考えたほうが良いかもしれません。

監督の評判は、職人から聞くのも良いでしょう。
仕事ができない監督は、職人から嫌われているケースが多いです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

事例1104 「床下断熱材のたれ」

今日1件目は遅めのスタート。
その分、夕方まで現場です。

昨日から、少し涼しくなりました。
夏の終わりを感じ、寂しさもありますが、
現場へ行くのが、気持ち的に楽です。

 

■(1)今回の事例______________

「床下断熱材のたれ」
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◆写真解説

固定不良のため、グラスウール(床下断熱材)の中央が垂れている。
隙間から室内側に外気が入り、断熱効果を落とす。

 

◆内容説明

発泡スチロールのようなボード状の断熱材は、垂れやすく、
グラスウールは垂れにくいという認識でした。

床下に使うグラスウールは密度も高く、固い。
大引き間にしっかりはめ込めば、通常は垂れにくい。

写真の現場、大引きとの間に隙間があり、突っ張れていない。
また、厚さも薄めのため、垂れやすい。

誰が施工しても垂れにくくするような商品開発を
メーカーに求めます。

 

◆対策

施工時又は完成後に垂れをチェックする。

 

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■(2)編集後記

価格だけを見て業者を選び、欠陥住宅をつかむ。
ぎりぎりの予算で家を建てたため、紛争になっても紛争費用がない。
そんな事例がよくあります。

ローコストメーカーでも、しっかりしたところは数多くあります。
業者選択を間違えないことが重要です。

家を建て、不幸のどん底に落ちている方を何人も見ています。
トラブルがあってから相談するより、建てる前に相談してください。

出来ましたら、業者を選ぶときに相談することをお勧めします。
レベルが低すぎる業者と契約をされた場合、
契約内容が優先し、検査だけではどうすることもできない部分もあります。

もちろん、坪100万円超でも欠陥住宅は数多くあります。
高くても安くても、業者選びが重要です。

 

後悔の言葉

昨日から現場に出ています。
お盆関係なしで動いている現場が多く、工程が予定どおり進んでいます。

この休み中で、書籍のまえがきなどを書いていました。
最終的にスペースの関係で削除されるかもしれませんが、
どうしても紹介したい一文を入れました。

今まで多くの欠陥住宅の被害者と接してきまして、
かなりの確率で皆さんが発言される言葉です。
今月一件落着した現場の奥様からも、やはりその言葉が発せられました。

自分を責める後悔の言葉です。
発売前のため、現在はこれ以上、紹介できません。

もし、削除された場合は、すぐに紹介いたします。

 

 

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